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전세 계약 전 반드시 확인할 14가지 체크리스트

2026-07-05 · 전월세·임대차

전세 보증금은 대부분의 세입자에게 전 재산에 가까운 돈입니다. 계약서에 도장을 찍기 전 위 14가지만 확인해도 보증금 사고의 상당 부분을 예방할 수 있습니다. 항목별 자세한 확인 방법은 아래에서 이어집니다.

계약 전 확인사항

1. 등기부등본 직접 열람 — 계약 당일 인터넷등기소에서 직접 발급받아 근저당, 가압류, 압류, 신탁 등기가 있는지 확인합니다. 중개사가 주는 것만 믿지 말고 본인이 직접 확인하세요.
2. 선순위 채권 규모 계산 — 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집 시세의 70%를 넘으면 위험 신호입니다. 경매로 넘어가면 보증금 일부를 돌려받지 못할 수 있습니다.
3. 전세가율 확인 — 전세가가 매매가의 80%를 넘는 집(깡통전세 위험)은 피하는 것이 안전합니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 복수의 부동산 앱으로 교차 확인하세요.
4. 집주인 본인 확인 — 등기부상 소유자와 계약 상대방의 신분증을 대조합니다. 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하세요.
5. 체납 세금 확인 — 국세·지방세 체납액은 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 임대인 동의를 받아 미납국세 열람을 신청하거나, 계약서에 완납 확인 특약을 넣으세요.

계약 시 확인사항

6. 특약사항 작성 — "잔금일 다음 날까지 근저당 등 새로운 권리 설정을 하지 않는다", "전세보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다" 같은 특약을 넣으면 안전장치가 됩니다.
7. 공인중개사 정상 등록 여부 — 국가공간정보포털에서 중개사무소 등록 여부를 조회할 수 있습니다.
8. 계약금 입금 계좌 — 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 입금합니다.

계약 후 즉시 할 일

9. 전입신고 + 확정일자 — 잔금일에 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 정부24와 인터넷등기소에서 온라인으로도 가능합니다.
10. 전세보증금 반환보증 가입 — HUG(주택도시보증공사), HF(주택금융공사), SGI서울보증의 반환보증에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급합니다. 보증료가 들지만 가장 확실한 안전장치입니다.

공식 가이드 추가 체크 (11~14)

11. 최우선변제 가능 금액 확인 — 집이 경매로 넘어가도 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. 다만 그 범위가 지역과 등기부상 담보(근저당) 설정일 기준으로 달라서, 내 보증금이 소액임차인 범위에 드는지 계약 전에 확인해야 합니다. 기준 금액은 주택임대차보호법 시행령이 개정될 때마다 바뀌니, 등기부의 근저당 설정일을 확인한 뒤 대법원 인터넷등기소·주택임대차분쟁조정위원회(☎132) 안내로 현재 기준을 확인하세요.
12. 건축물대장·현황 확인 — 등기부만으로는 안 잡히는 위험입니다. 세움터(cloud.eais.go.kr)에서 무료로 건축물대장을 떼서 ① 위반건축물 표시가 있는지 ② 용도가 실제와 같은지(근린생활시설을 주거용으로 속이는 경우 보증보험 가입 거절·전세대출 제한) ③ 현장 구조가 대장·현황도와 일치하는지 확인하세요.
13. 주택임대차계약 신고 — 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 체결 후 30일 이내 신고 의무가 있습니다(부동산거래관리시스템 rtms.molit.go.kr 또는 주민센터). 신고하면 확정일자가 자동으로 부여되는 것도 장점입니다.
14. 잔금 직전 최종 재확인 — 계약일과 잔금일 사이에 새 근저당이 잡히는 사고를 막는 마지막 관문입니다. 잔금 당일 ① 등기부등본을 다시 발급받아 계약 후 변동이 없는지 확인하고 ② 이체 직전 받는 계좌의 예금주가 등기부상 소유자와 일치하는지 재확인한 뒤 ③ 가급적 소유자(임대인)와 대면한 상태에서 잔금을 지급하세요. 전입신고 효력은 다음 날 0시부터 생기니, 특약(잔금일 다음 날까지 권리설정 금지)과 함께 일주일쯤 뒤 등기부를 한 번 더 확인하면 완벽합니다.

이런 매물은 거르세요

• 시세 대비 지나치게 싼 전세 (선순위 문제나 사기 가능성)
• 신탁 등기가 되어 있는데 신탁사 동의 없이 계약하려는 경우
• 소유자가 최근에 여러 번 바뀐 집, 보증보험 가입이 거절되는 집
• 계약을 서두르게 하면서 등기부 확인 시간을 주지 않는 경우

확인할 것이 많아 보이지만 실제로는 반나절이면 모두 점검할 수 있습니다. 수억 원의 보증금을 지키는 일이니 번거로움을 아끼지 마세요.