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등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구 완벽 해설

2026-07-05 · 전월세·임대차

등기부등본(등기사항전부증명서)은 부동산의 신분증이자 이력서입니다. 매매든 전세든 부동산 거래 전 반드시 읽을 줄 알아야 하는 문서입니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람(700원)·발급(1,000원)할 수 있습니다.

등기부등본의 3가지 구성

① 표제부 — 부동산의 기본 정보

소재지, 면적, 구조 등 건물과 토지의 물리적 현황이 기재됩니다. 아파트 같은 집합건물은 '1동 건물의 표시'와 '전유부분의 표시'로 나뉩니다. 계약하려는 주소·동·호수와 표제부가 정확히 일치하는지 확인하는 것이 첫 단계입니다.

② 갑구 — 소유권에 관한 사항

소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 바뀌어 왔는지 기록됩니다. 갑구에서 확인할 위험 신호는 다음과 같습니다.

• 가압류·압류: 소유자가 빚 문제에 얽혀 있다는 뜻입니다.
• 가처분: 소유권 분쟁 중일 수 있습니다.
• 가등기: 향후 소유권이 넘어갈 수 있는 예약 상태입니다.
• 신탁: 실소유권이 신탁회사에 있으므로, 신탁원부를 확인하고 신탁사 동의 없는 계약은 무효가 될 수 있습니다.
• 경매개시결정: 이미 경매 절차가 시작된 집입니다.

③ 을구 — 소유권 이외의 권리

근저당권, 전세권, 지상권 등이 기재됩니다. 실무에서 가장 중요한 것은 근저당권입니다.

• 채권최고액: 실제 대출금의 통상 110~130%로 설정됩니다. 채권최고액이 3억 6천만 원이라면 실제 대출은 약 3억 원 수준으로 추정할 수 있습니다.
• 순위: 등기 접수 순서가 곧 변제 순위입니다. 내 확정일자보다 앞선 근저당이 있으면 경매 시 그만큼 먼저 배당됩니다.

실전 판독 순서

1. 표제부에서 주소 일치 확인
2. 갑구 마지막 순위에서 현재 소유자 확인 → 계약 상대방과 대조
3. 갑구에 압류·가압류·신탁·가등기가 있는지 확인
4. 을구에서 말소되지 않은 근저당 채권최고액 합산
5. (채권최고액 합계 + 내 보증금) ÷ 시세 계산 → 70% 이하가 안전권

자주 하는 실수

줄이 그어진(말소된) 등기는 효력이 없으니 놀랄 필요 없습니다. 반대로 '등기부가 깨끗하다'는 말만 믿고 계약 당일 새 근저당이 설정되는 사고도 있으므로, 잔금 직전에 등기부를 한 번 더 발급받아 확인하고, 잔금 다음 날까지 권리 변동을 금지하는 특약을 넣는 것이 안전합니다.