홈 › 전월세·임대차

임대차 3법 정리: 계약갱신청구권·전월세상한제·신고제

2026-07-05 · 전월세·임대차

임대차 3법은 세입자 보호를 위해 2020~2021년에 도입된 세 가지 제도를 말합니다. 전월세 계약을 맺는 사람이라면 임대인이든 임차인이든 기본 내용을 알아야 분쟁을 피할 수 있습니다. (제도는 개정될 수 있으므로 계약 전 최신 법령을 확인하세요.)

① 계약갱신청구권 (근거: 주택임대차보호법 제6조의3)

세입자는 계약 만료 전 일정 기간(6개월~2개월 전) 안에 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 갱신은 1회에 한해 가능하며, 갱신된 계약은 2년으로 봅니다. 즉 기본 2년 + 갱신 2년으로 최대 4년 거주가 보장됩니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 주요 사유

• 임대인 본인 또는 직계존비속이 실제 거주하려는 경우
• 세입자가 2기 이상 차임을 연체한 경우
• 세입자가 무단 전대 등 의무를 위반한 경우
• 합의하에 상당한 보상을 제공한 경우, 재건축·철거 예정 등

실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

② 전월세상한제 (근거: 주택임대차보호법 제7조)

계약을 갱신할 때 임대료 인상률은 5% 이내로 제한되며, 지자체가 조례로 더 낮게 정할 수 있습니다. 이 상한은 '갱신'에 적용되는 것으로, 새로운 세입자와 맺는 신규 계약에는 적용되지 않습니다.

③ 전월세신고제 (근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2)

대상 지역(수도권 전역·광역시·세종·도의 시 지역)에서 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 임대차 계약은 계약 후 30일 이내에 신고해야 합니다. 신고하면 확정일자가 자동 부여돼 우선변제권 확보에 유리해요. 온라인(부동산거래관리시스템 rtms.molit.go.kr) 또는 주민센터에서 신고할 수 있고, 미신고 시 과태료가 부과될 수 있어요.

실무 포인트

세입자라면

• 갱신청구는 문자·내용증명 등 기록이 남는 방법으로 기간 내에 행사하세요.
• 갱신 계약 중에도 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
• 묵시적 갱신(양쪽 다 아무 말 없이 기간이 지난 경우)은 갱신청구권 사용으로 치지 않습니다.

임대인이라면

• 갱신 거절 사유는 증빙을 남겨두세요. 실거주 목적이라면 실제 거주 사실이 중요합니다.
• 5% 상한은 갱신 시 적용된다는 점, 보증금과 월세를 동시에 조정할 때는 전월세전환율로 환산해 계산한다는 점을 기억하세요.
• 신고 대상 계약을 미신고하면 과태료가 부과될 수 있습니다.

임대차 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단 등)를 통해 소송보다 빠르고 저렴하게 해결을 시도할 수 있습니다.