법정 전월세전환율 = 한국은행 기준금리 + 2%p
주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조가 정한 상한입니다. 기준금리가 2.5%인 2026년 9월 현재 상한은 연 4.5%예요. 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 움직이므로, 계약 시점의 기준금리를 확인해 계산기의 전환율을 바꿔 넣으시면 됩니다.
수식
전세 → 월세
월세 = (기존 전세보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12
월세 → 전세
전세 환산액 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
이 상한이 적용되는 건 '계약 중 전환'입니다
법정 상한은 계약 기간 중이거나 갱신할 때 전세를 월세로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 처음 맺는 신규 계약은 시장 시세로 정해지므로 이 비율을 넘겨도 위법이 아니에요. 다만 주변 매물의 실제 전환율을 재보는 기준으로는 그대로 쓸 수 있습니다. 시세 전환율이 6%라면 같은 보증금으로 월세가 그만큼 비싸다는 뜻이니, 전세를 유지하는 쪽이 유리하다는 신호예요.
계약갱신요구권을 써서 갱신하는 경우에는 차임·보증금 증액이 5% 이내로 따로 제한됩니다(같은 법 제7조). 전환율 상한과 5% 상한을 둘 다 확인해야 해요.
예시 1 — 전세 4억을 보증금 1억 + 월세로 돌릴 때
줄어드는 보증금 = 4억 − 1억 = 3억원
월세 = 3억 × 4.5% ÷ 12 = 112만 5,000원
연간 1,350만원입니다. 집주인이 월 150만원을 요구했다면 전환율이 6%로 계산된 것이라, 계약 중 전환이면 초과분 37만 5,000원은 무효를 주장할 수 있습니다.
예시 2 — 보증금 5,000만원 / 월세 70만원을 전세로 되돌릴 때
전세 환산액 = 5,000만 + (70만 × 12 ÷ 0.045) = 5,000만 + 1억 8,667만 = 2억 3,667만원
집주인이 2억 8,000만원을 부르면 그건 전환율 약 3.6%로 계산한 셈이라 세입자에게 불리합니다. 반대로 2억원을 부르면 전환율 약 5.6%로, 세입자에게 유리해요. 전세 환산액이 클수록 세입자에게 유리하다고 기억하면 됩니다.