상환 방식 세 가지
월이율 r = 연이율 ÷ 12, 총 회차 n = 기간(년) × 12, 대출 원금 P로 둡니다.
원리금균등 — 매달 갚는 총액이 같습니다. 초기에는 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커져요.
월 상환액 = P × r × (1+r)n ÷ ((1+r)n − 1)
원금균등 — 원금을 n으로 똑같이 나눠 갚고 이자는 남은 잔액에 붙습니다. 첫 달이 가장 무겁고 매달 줄어들어요. 총이자는 세 방식 중 가장 적습니다.
첫 달 = P÷n + P×r · 마지막 달 = P÷n + (P÷n)×r
만기일시 — 기간 내내 이자만 내고 만기에 원금을 한 번에 갚습니다. 총이자가 가장 많아요.
월 이자 = P × r · 총이자 = P × r × n
DSR은 소득 대비 연간 원리금 비율
DSR = (신규 대출 연 원리금 + 기존 대출 연 원리금) ÷ 연소득 × 100
은행권 한도는 40%, 제2금융권은 50%입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·마이너스통장·자동차할부·학자금까지 전부 합산해요. 마이너스통장은 쓰지 않아도 한도 전액을 빌린 것으로 잡히는 게 일반적이라, 안 쓰는 통장은 대출 신청 전에 줄여두는 게 유리합니다.
스트레스 DSR — 실제 한도는 여기서 더 줄어듭니다
2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 적용돼, 수도권·규제지역 주택담보대출은 실제 금리가 아니라 실제 금리 + 스트레스 금리(약 1.5%p)로 한도를 계산합니다. 변동금리일수록 가산폭이 크고 고정금리는 작아요. 이 계산기의 DSR은 입력한 금리 그대로 계산하므로, 은행 창구에서 나오는 한도는 여기보다 더 적게 나옵니다. 여유를 두고 보세요.
예시 1 — 3억원 / 연 4.0% / 30년 / 원리금균등
r = 0.04÷12 ≈ 0.003333, n = 360
월 상환액 ≈ 143만 2,000원
총이자 ≈ 2억 1,553만원 · 총상환액 ≈ 5억 1,553만원
30년을 갚으면 빌린 돈의 72%를 이자로 더 냅니다.
같은 조건을 원금균등으로 바꾸면 첫 달 183만 3,000원(원금 83만 3,000 + 이자 100만)으로 시작해 마지막 달 83만 6,000원까지 줄고, 총이자는 1억 8,050만원입니다. 초기 부담을 견딜 수 있으면 3,500만원가량 아껴요.
예시 2 — 연소득 6,000만원, 기존 대출 있음
신용대출 5,000만원을 연 5%·5년 원리금균등으로 갚는 중이라면 월 94만 3,000원, 연 1,132만원입니다.
여기에 주담대 3억원(위 예시, 연 1,718만원)을 더하면
DSR = (1,718만 + 1,132만) ÷ 6,000만 × 100 = 47.5% → 은행권 40% 초과로 거절됩니다.
40%에 맞추려면 연 원리금이 2,400만원 이내여야 하므로, 신용대출을 먼저 갚거나 주담대 금액을 약 2억 2,000만원으로 줄여야 해요. 여기에 스트레스 금리까지 얹히면 실제 가능 금액은 더 내려갑니다.