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🧮 매도인 금융(셀러 파이낸싱) 계산기

매매가와 계약금·중도금·자체 대출만 넣으면, 매도인에게 빌리는 금액·월 이자·근저당 채권최고액과 가족 간 거래 시 증여세 위험까지 한 번에 계산해드려요.

매매가이 집을 사는 총 금액

억

계약금 비율계약 시 지급 (보통 10%)

중도금 비율소유권 이전 전 지급 (보통 40%)

자체 대출·현금잔금에 충당할 은행대출 등 (매도인 대여 제외)

억

매도인 대여 이자율매도인에게 낼 연이자율

대여 기간매도인에게 빌린 돈을 갚기까지

개월

근저당 채권최고액 비율대여금 대비 (통상 110~130%)

거래 상대가족·친족이면 증여세 판정이 달라져요

계산 결과

계약금-

중도금-

잔금-

매도인에게 빌리는 금액-

매수인이 당장 필요한 현금-

월 이자-

총 이자 (기간 전체)-

근저당 채권최고액-

💸 증여세 위험 판정

📄 계산은 끝났고, 실제 계약이 문제예요. 대출약정서·채권자/채무자 체크리스트에서 차용증 필수 항목과 근저당 설정, 양쪽이 꼭 확인할 것을 정리했어요.

※ 본 계산기는 일반적인 기준의 참고용이에요. 특수관계인 저리·무이자 대여의 증여 판정은 연간 이익 1,000만 원 기준(적정이자율 연 4.6%)을 적용했고, 실제 과세는 대여 목적·상환 실태·다른 증여 합산 등에 따라 달라질 수 있어요. 계약·신고 전 세무사·법무사의 확인을 받으세요.

계산 근거

대출 규제로 잔금이 모자랄 때, 매도인이 잔금 일부를 빌려주고 그 집에 근저당을 잡는 구조를 계산합니다. 실제로 쓰이는 방식이지만 가족 간에 하면 증여세 문제가 따라붙습니다.

자금 구조

계약금 = 매매가 × 계약금 비율
중도금 = 매매가 × 중도금 비율
잔금 = 매매가 − 계약금 − 중도금
매도인 대여금 = 잔금 − 내가 받을 수 있는 대출 (음수면 0)
부족분 = 잔금 − 대출 − 매도인 대여금
필요 현금 = 계약금 + 중도금 + 부족분

월 이자 = 대여금 × 이자율 ÷ 12 · 총이자 = 월 이자 × 대여 개월수

근저당 채권최고액

채권최고액 = 대여금 × 설정 비율. 실무에서 110~130%로 잡고 보통 120%를 씁니다. 원금에 더해 연체이자와 실행비용까지 담보하려고 여유를 두는 것이라, 실제로 갚아야 할 돈이 채권최고액만큼이라는 뜻은 아니에요. 다만 등기부에는 이 금액이 찍히므로, 나중에 이 집을 담보로 추가 대출을 받을 때 그만큼 한도가 깎입니다.

가족 간 거래라면 — 상증세법 제41조의4

특수관계인에게 돈을 무이자나 싼 이자로 빌리면, 적정이자와의 차액을 증여받은 것으로 봅니다.

증여 의제 이익 = 대여금 × (적정이자율 4.6% − 실제 이자율)

다만 이 이익이 연 1,000만원 미만이면 과세하지 않습니다. 뒤집어 계산하면, 무이자로 빌릴 수 있는 한도는 약 2억 1,700만원(1,000만 ÷ 4.6%)이에요. 이를 넘으면 차액 전액이 증여재산에 더해집니다.

예시 1 — 남남 거래, 29억 아파트

계약금 10%(2억 9,000만) · 중도금 40%(11억 6,000만) · 잔금 14억 5,000만원
내 대출 6억, 매도인 대여 8억 5,000만원, 이자율 4.6%, 12개월
필요 현금 = 2억 9,000만 + 11억 6,000만 = 14억 5,000만원
월 이자 = 8억 5,000만 × 4.6% ÷ 12 ≈ 325만 8,000원 · 1년 총이자 ≈ 3,910만원
채권최고액(120%) = 10억 2,000만원
1년 안에 이 8억 5,000만원을 갚을 방법(기존 집 매도, 전세 전환 등)이 확정돼 있지 않으면 시작하면 안 되는 구조입니다.

예시 2 — 부모에게 2억원을 무이자로 빌리는 경우

증여 의제 이익 = 2억 × 4.6% = 920만원 → 1,000만원 미만이라 과세되지 않습니다.
같은 조건에서 3억원을 무이자로 빌리면 3억 × 4.6% = 1,380만원으로 1,000만원을 넘겨 1,380만원 전액이 증여로 잡혀요(1,000만원을 뺀 380만원이 아니라 전액입니다).
해결법은 두 가지입니다. ① 대여금을 2억 1,700만원 이하로 줄이거나, ② 연 4.6% 이자를 실제로 지급하고 계좌이체 기록과 차용증(확정일자 받은 것)을 남기는 것. 이자를 준다고 말만 하고 실제로 보내지 않으면 인정되지 않습니다.

이건 대출이 아니라 사인 간 채무입니다 — 은행 대출과 달리 기한이익 상실 조항이나 연체 절차가 법으로 정해져 있지 않아, 조건을 계약서에 직접 다 써야 합니다. 상환 시기·이자 지급일·연체 시 처리·근저당 말소 조건을 빠뜨리면 분쟁이 납니다. 계약 전에 법률 상담과 세무 상담을 같이 받으세요. 부비는 이 구조를 권하지 않고, 숫자만 보여드립니다.

자주 묻는 질문

차용증만 쓰면 증여로 안 보나요?

차용증은 필요조건이지 충분조건이 아닙니다. 국세청은 실제로 돈이 오갔는지를 봅니다. 원금 상환과 이자 지급이 약정한 날짜에 계좌로 이체된 기록이 있어야 대여로 인정돼요. 차용증만 있고 이자가 한 번도 오가지 않았다면 증여로 추정됩니다. 차용증에 공증이나 확정일자를 받아 작성 시점을 증명해두는 것도 중요합니다. 나중에 소급해서 만든 것으로 의심받지 않으려면요.

적정이자율 4.6%는 어디서 나온 숫자인가요?

상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4가 정한 이율로, 기획재정부령으로 정하는 당좌대출이자율을 씁니다. 2016년 3월 이후 연 4.6%로 유지돼 왔어요. 시중금리와 무관하게 세법이 정한 값이라, 시장 금리가 3%든 6%든 이 비교 기준은 4.6%입니다. 개정될 수 있으니 실행 시점에 국세청에서 한 번 확인하세요.

매도인이 근저당을 안 풀어주면 어떻게 하나요?

돈을 다 갚았는데도 말소에 협조하지 않으면 근저당권말소 청구 소송으로 해결할 수 있지만 시간이 걸립니다. 애초에 이런 일을 막으려면 계약서에 "대여금 완제 시 ○일 이내에 근저당권 말소등기에 협력한다"는 조항과 위반 시 위약금을 넣어두세요. 마지막 상환은 법무사 입회 아래 말소서류와 동시에 진행하는 게 가장 안전합니다. 갚은 뒤에도 등기부에 근저당이 남아 있으면 그 집을 팔거나 추가 대출을 받을 수 없어요.