고정이냐 변동이냐
질문 7개로 끝내는 주담대 금리 선택법

한 줄 정리 — 주담대 서류 쓸 때 반드시 마주치는 질문, "고정으로 하시겠어요, 변동으로 하시겠어요?" 정답은 사람마다 다르지만, 지금은 특히 셈이 복잡해졌어요. 2026년은 고정금리가 변동금리보다 비싼 '역전기'거든요. 한국은행 7월 통계 기준 신규 주담대 고정형은 연 4.76%, 변동형은 4.35%로 격차가 0.41%p까지 벌어졌고, 신규 대출 중 고정형 비중은 31.9%로 12년 5개월 만의 최저치예요. 그렇다고 "무조건 변동"도 답이 아니에요 — 한도, 금리 전망, 상환 계획, 집값에 따라 답이 갈려요. 아래 7가지 질문에 하나씩 답해 보면 내 유형이 나와요.

지금 시장: 12년 만의 '변동 쏠림', 왜 생겼나

원래 한국 주담대의 공식은 "고정이 변동보다 싸거나 비슷하면 고정"이었어요. 2025년 11월에는 신규 주담대의 90.2%가 고정형이었을 정도예요. 그런데 그 뒤로 분위기가 완전히 뒤집혔어요.

고정금리의 기준이 되는 은행채 5년물 금리가 계속 오르면서(6월 4.32% → 7월 4.39%) 고정형만 비싸졌고, 차주들이 당장 싼 변동형으로 몰린 거예요. 9월 초 5대 은행 기준으로도 고정형 연 4.80~7.24%, 변동형 연 4.28~6.65%로 변동형이 낮아요. 다만 변동형의 기준인 코픽스도 3.05% → 3.18%로 오르는 중이라는 게 함정이에요. "지금 싸다"와 "계속 싸다"는 다른 얘기예요.

①② 금리 전망과 한도 — '고정'이 답인 두 경우

금리가 오를 것 같다면 고정이에요. 변동금리는 보통 6개월(신잔액·신규취급액 코픽스) 주기로 재산정되는데, 기준금리 인상이나 시장금리 상승이 코픽스에 반영되면 내 월 납입액이 그대로 올라가요. 지금 0.41%p 싸게 시작해도, 코픽스가 0.5%p만 오르면 역전이에요. 금리 방향에 대한 판단이 서지 않는데 "오르면 가계가 휘청인다" 싶은 분이라면, 격차를 보험료라고 생각하고 고정을 선택하는 게 맞아요.

한도가 부족할 때도 고정, 그중에서도 '주기형'이에요. 잘 알려지지 않은 포인트인데, 대출 심사 때 적용되는 스트레스 DSR이 금리 유형에 따라 다르게 계산되거든요. 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리는 3.0%p인데, 이걸 얹는 비율이 달라요.

*연소득 6,000만원·DSR 40%·30년 만기·약정금리 7월 평균 가정의 단순 계산 예시. 실제 한도는 LTV·대출총액 규제가 함께 적용돼요.

같은 소득인데 변동형 대신 주기형을 고르면 계산상 한도가 4천만원 이상 더 나올 수 있다는 뜻이에요. 10·15 대책으로 LTV 40%·주담대 한도 축소(15억 이하 6억 등)까지 겹친 규제지역에서는, "한도 때문에 집을 못 사는" 분들에게 주기형이 사실상 유일한 레버예요. 단, 주기형은 '만기까지 고정'이 아니라 5년마다 그 시점 금리로 재산정된다는 점은 기억하세요.

③④⑤ 납입액·현금흐름·갈아타기 — '변동'이 답인 세 경우

당장 월 부담을 낮추는 게 우선이라면 지금은 변동이 유리해요. 3억원을 30년 원리금균등으로 빌리면 고정(4.76%) 월 156.7만원, 변동(4.35%) 월 149.3만원 — 매달 7.3만원, 1년에 88만원쯤 아껴요. 금리가 지금 수준에 머물거나 내려간다면 이 차이는 그대로 내 돈이에요.

프리랜서·사업소득자처럼 소득이 들쭉날쭉한 분들도 변동 쪽이 맞는 경우가 많아요. 보너스나 정산 목돈이 생길 때마다 원금을 수시로 갚아나가는 전략을 쓰게 되는데, 원금이 빨리 줄어들수록 "30년간 금리를 확정해 두는" 고정의 장점은 희미해지거든요. 대출 기간이 사실상 짧아지는 사람에게 장기 고정 프리미엄은 과한 보험이에요.

3년 안에 집을 팔거나 더 싼 대출로 갈아탈 계획이라면 더더욱 변동이에요. 두 가지 이유예요. 첫째, 중도상환수수료는 대출 후 3년이 지나면 면제되고, 2025년부터는 수수료율 자체도 실비용 기준으로 절반 수준(은행 주담대 0.5~0.7%대)까지 내려왔어요. 3년 뒤 금리 상황을 보고 갈아타는 전략의 비용이 확 줄어든 거예요. 둘째, 보유 기간이 짧으면 금리가 역전될 위험에 노출되는 기간 자체가 짧아요. 온라인 대환대출 인프라로 갈아타기도 클릭 몇 번이면 되는 시대고요.

⑥ 집값 6억 이하라면 — 계산 끝, 보금자리론

⑦ 그래도 모르겠다면 — 기본값은 고정

금리 전망은 전문가들도 틀려요. 그래서 마지막 질문의 답은 심리에 있어요. 변동금리는 매달 명세서를 볼 때마다 금리 뉴스에 신경 쓰게 만드는 상품이에요. "코픽스가 올랐다던데 다음 달부터 얼마 내지?"가 스트레스라면, 0.4%p의 격차는 마음 편히 사는 값으로 나쁘지 않아요. 반대로 금리 뉴스를 챙겨 보며 갈아타기를 즐길 수 있는 분이라면 변동 + 3년 뒤 재평가 전략이 기대값이 높고요.

그리고 어느 쪽을 고르든, 은행별 비교와 우대금리 협상이 금리 유형 선택보다 더 큰 돈을 좌우한다는 건 변하지 않아요. 같은 변동형도 은행에 따라 4.28%와 6.65%로 갈리니까요. 비교 플랫폼에서 최저금리를 확인하고 창구에서 우대 조건을 챙기는 기본기는 집 살 때 절약 체크리스트에 정리해 뒀어요.

자주 묻는 질문

Q. 혼합형이랑 주기형은 뭐가 다른가요?

혼합형은 처음 5년만 고정이고 그 뒤 만기까지 변동으로 바뀌는 구조, 주기형은 5년마다 그 시점 금리로 다시 고정되는 구조예요. 은행에서 '고정금리'라고 파는 상품 대부분이 실은 이 둘 중 하나예요. 스트레스 DSR 가산이 혼합형 80%, 주기형 40%로 달라서 한도가 중요하면 주기형이 유리하고, 장기 보유 계획이라면 후반부가 전부 변동인 혼합형보다 주기형이 금리 충격에 덜 노출돼요.

Q. 변동금리는 얼마나 자주 바뀌나요?

대부분 코픽스(COFIX) 6개월 연동이라 6개월마다 재산정돼요. 신규취급액 코픽스는 시장금리를 빠르게 반영해 오를 때도 내릴 때도 민첩하고, 신잔액 코픽스는 움직임이 완만해요. 어떤 코픽스에 연동되는지, 재산정 주기가 몇 개월인지는 대출약정서에서 확인할 수 있고 은행마다 달라요.

Q. 지금 변동으로 받고 나중에 고정으로 갈아타면 되지 않나요?

가능해요. 다만 '금리가 오르기 시작한 뒤'에 갈아타려 하면 그때의 고정금리는 이미 지금보다 높아져 있을 가능성이 커요. 갈아타기는 금리가 내릴 때 더 싼 대출로 옮기는 데 강력한 무기지, 인상기 방어 수단으로는 한 박자 늦어요. 인상이 두렵다면 처음부터 고정·주기형으로 받는 게 정석이에요. 3년 내 중도상환수수료(0.5~0.7%대)도 계산에 넣으세요.

Q. 중도상환수수료 3년 면제는 모든 대출이 그런가요?

은행 가계대출은 금융소비자보호법상 3년 경과 후 중도상환수수료를 받을 수 없어요. 3년 이내라도 2025년부터 실비용 기반으로 수수료율이 내려가 은행 주담대 기준 0.5~0.7%대 수준이고, 남은 기간에 비례해 줄어들어요. 다만 보금자리론 등 정책대출과 제2금융권은 조건이 다를 수 있으니 약정서를 확인하세요.

Q. 금리 역전이면 다들 변동으로 가는데, 따라가면 안 되나요?

"남들이 많이 고르는 쪽"이 내게 맞는 쪽이라는 보장은 없어요. 지금의 변동 쏠림은 당장 0.4%p 싼 가격에 반응한 결과인데, 코픽스도 함께 오르는 중이라는 점은 덜 주목받고 있어요. 한도가 급한 사람, 금리 상승에 가계가 취약한 사람, 6억 이하 보금자리론 대상자는 쏠림과 반대로 가는 게 합리적이에요. 결국 위의 7가지 질문에 대한 '내 답'이 통계보다 중요해요.