계약 전 자가진단이 필요한 이유
부동산 사고는 대부분 서명한 뒤가 아니라 서명하기 전에 확인하지 않아서 생깁니다. 등기부에 이미 답이 있었는데 읽는 법을 몰랐거나, 특약 한 줄이 빠졌거나, 세대 전체 주택 수를 잘못 세어 취득세 중과를 맞는 식입니다. 부비 AI 진단은 이런 판단을 계약서에 도장을 찍기 전에 30초 안에 끝내도록 만든 도구 모음입니다. 각 진단이 실제로 무엇을 보는지 정리하면 이렇습니다.
어떤 진단이 무엇을 확인하나요
- 집 종합 리포트 — 취득세·재산세·종합부동산세와 양도세 비과세 가능성, 전세 리스크를 한 장으로 모아 신호등으로 결론을 냅니다.
- 등기부 전세사기 체크 — 근저당 설정액과 보증금의 합이 시세를 넘는지, 신탁·압류·가압류가 있는지를 봅니다. 깡통전세는 대부분 이 계산 한 번으로 걸러집니다.
- 계약 셀프 검진 — 특약, 중개보수, 잔금일과 전입신고 순서 등 계약서에서 자주 빠지는 항목을 점검합니다.
- 수리 책임 진단 — 이 하자를 임대인이 고쳐야 하는지 임차인이 부담해야 하는지를 가릅니다.
- 혼인신고·명의 진단 — 청약·대출·세금이 혼인신고 시점과 명의 구성에 따라 어떻게 달라지는지 계산합니다.
법령 근거
임대차 계약에서 임차인을 보호하는 뼈대는 주택임대차보호법입니다. 제3조의 대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생기고, 제3조의2의 우선변제권은 대항력에 더해 확정일자를 갖춰야 작동합니다. 2023년 신설된 제3조의7은 임대인이 계약 체결 전 선순위 보증금 등 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정하고 있습니다. 공인중개사법 제25조의3은 중개사가 임대차 중개 시 확정일자 부여 현황과 국세·지방세 체납 정보를 설명하도록 규정합니다. 이 조항들을 알고 요구하는 것과 모르고 넘어가는 것의 차이가 곧 보증금의 안전 여부입니다.
임대차 계약에서 임차인을 보호하는 뼈대는 주택임대차보호법입니다. 제3조의 대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생기고, 제3조의2의 우선변제권은 대항력에 더해 확정일자를 갖춰야 작동합니다. 2023년 신설된 제3조의7은 임대인이 계약 체결 전 선순위 보증금 등 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정하고 있습니다. 공인중개사법 제25조의3은 중개사가 임대차 중개 시 확정일자 부여 현황과 국세·지방세 체납 정보를 설명하도록 규정합니다. 이 조항들을 알고 요구하는 것과 모르고 넘어가는 것의 차이가 곧 보증금의 안전 여부입니다.
사례로 보기
시세 3억원짜리 빌라에 보증금 2억4,000만원 전세를 들어가려는 경우입니다. 등기부를 보니 선순위 근저당 채권최고액이 1억2,000만원이었습니다. 근저당 1억2,000만원과 보증금 2억4,000만원을 더하면 3억6,000만원으로 이미 시세를 넘어섭니다. 경매로 넘어가 낙찰가가 시세의 80%인 2억4,000만원에 그치면, 근저당권자가 먼저 배당받고 남는 돈으로는 보증금을 다 회수할 수 없습니다. 서울 기준 소액임차인(보증금 1억6,500만원 이하)에도 해당하지 않아 최우선변제도 받지 못합니다. 이 계산은 등기부만 있으면 30초면 끝나는데, 실제 전세사기 피해의 상당수가 이 한 번의 계산을 건너뛴 데서 시작됩니다.
한 줄 정리
자가진단의 목적은 결론을 대신 내리는 것이 아니라 무엇을 더 물어봐야 하는지를 알려 주는 데 있습니다. 진단에서 위험 신호가 뜨면 그 항목을 중개사에게 그대로 질문하고, 답변을 중개대상물 확인·설명서나 특약에 남겨 달라고 요구하세요. 반대로 모든 항목이 초록으로 나왔다고 해서 계약이 안전하다는 뜻은 아닙니다. 등기부는 계약일과 잔금일에 각각 다시 확인해야 하고, 잔금 당일에 새로 설정되는 권리가 가장 위험합니다.
2026년 8월 기준입니다. 부비는 법률·세무 대리를 하지 않으며, 진단 결과는 참고용입니다. 금액이 큰 계약은 반드시 전문가 검토를 함께 받으세요.