이 집에 걸린 것 전부 — 등기부 권리관계와 세금을 한 장에
집을 살지 말지는 두 가지가 동시에 맞아야 답이 나옵니다. 하나는 이 집에 누가 무엇을 걸어뒀는지, 다른 하나는 살 때·가질 때·팔 때 얼마를 내는지입니다. 집 종합 리포트는 등기부등본 PDF를 브라우저 안에서 읽어 갑구·을구의 위험 등기를 전수로 훑고, 거기에 주소와 금액으로 계산한 세 구간의 세금을 얹어 신호등 하나로 결론을 냅니다. 파일은 서버로 보내지 않습니다.
등기부에서 무엇을 찾나요
을구(빚과 사용 권리)에서는 근저당권의 채권최고액을 전부 합산하고, 근저당이 아닌 (보통)저당권, 순위를 밀어내는 전세권, 앞 세입자가 보증금을 못 받아 남긴 임차권등기명령, 그리고 지상권·지역권을 찾습니다. 채권최고액은 보통 실제 빚의 120~130%로 잡으므로, 합계가 크다면 실제 채무는 그 70~80% 선으로 가늠하고 잔금 때 말소 특약을 반드시 넣어야 합니다.
갑구(소유권을 흔드는 등기)에서는 압류와 가압류를 따로 구분해 잡고, 가처분, 경매개시결정(임의·강제), 세금 체납으로 캠코에 넘어간 공매공고, 소유자가 신탁회사인 신탁등기, 소유권이 넘어갈 수 있는 가등기와 근저당처럼 선순위가 되는 담보가등기, 되팔 약정인 환매특약, 소송 중 표시인 예고등기, 처분 권한이 관리인에게 넘어가는 파산·회생, 그리고 공동소유(지분) 여부까지 확인합니다.
찾은 것만 보여주고 끝내지 않습니다. 걸리는 게 하나도 없을 때도 무엇을 찾아봤는지 목록 그대로 보여드립니다. "이상 없음"과 "안 봤음"은 전혀 다른 말이기 때문입니다. 아울러 근저당·압류·가압류·담보가등기·경매·공매·전세권 중 가장 먼저 설정된 날을 뽑아 말소기준권리로 삼습니다 — 내 전입일이 그보다 빠른지가 보증금을 지킬 수 있는지를 가릅니다.
등기부등본은 현재 유효사항과 말소사항 포함 두 가지로 뗄 수 있습니다. 지워진 등기까지 보려면 말소사항 포함으로 받으세요. 잦은 가압류·임차권등기가 말소된 이력은 지금 깨끗해 보여도 집주인의 상태를 알려주는 신호입니다. 인터넷등기소 열람은 700원, 발급은 1,000원입니다.
세금은 세 번 나뉘어 옵니다
같은 집이라도 살 때(취득세), 가지고 있을 때(재산세·종합부동산세), 팔 때(양도소득세)의 계산 방식이 완전히 다릅니다. 매수를 결정할 때 흔히 취득세만 보고 보유세와 출구(양도)를 빼놓기 때문에, 세 구간을 한 장에 모읍니다.
- 취득세 — 1주택이라도 취득가액 6억원 이하는 1%, 6억 초과 9억 이하는 1~3% 구간 계산식, 9억 초과는 3%입니다. 여기에 지방교육세가 붙고 전용 85㎡ 초과면 농어촌특별세가 더해집니다. 조정대상지역의 2주택은 8%, 3주택부터는 12%로 뛰어 같은 집도 내 주택 수에 따라 8배 넘게 벌어집니다.
- 재산세 — 공시가격 × 공정시장가액비율로 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱합니다. 2026년 1주택자의 공정시장가액비율은 공시가 3억 이하 43%, 3억~6억 44%, 6억 초과 45%이며 다주택자·법인은 60%입니다. 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자는 구간별로 0.05%p 낮은 특례세율(0.05~0.35%)을 적용받습니다.
- 종합부동산세 — 1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 공제되고, 그 외에는 9억원이 기본 공제입니다.
- 양도소득세 — 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세지만, 2년 보유에 더해 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주까지 채워야 합니다.
취득세율은 지방세법 제11조, 다주택·법인 중과는 같은 법 제13조의2에 있습니다. 재산세의 공정시장가액비율은 지방세법 제110조와 시행령이, 1세대 1주택 특례세율은 제111조의2가 정합니다. 종합부동산세 과세표준과 공제액은 종합부동산세법 제8조, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 소득세법 시행령 제154조에 규정돼 있습니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 조정대상지역으로 지정되면서, 그 이후 취득한 집은 사실상 2년 거주가 비과세의 기본 조건이 됐습니다.
사례로 보기
한 줄 정리
집을 살지 말지는 등기부에 걸린 것과 살 때·가질 때·팔 때의 세금을 함께 놓고 봐야 답이 나옵니다. 둘의 성격은 다릅니다. 권리관계는 계약 전에 등기부 한 장이면 확인되지만 도장을 찍은 뒤에는 되돌릴 수 없고, 세금은 취득세만 계약 전에 확정되며 보유세는 매년 반복되고 양도세는 몇 년 뒤 요건을 채웠는지에 따라 0원이 되기도 수억원이 되기도 합니다. 리포트의 신호등이 노란색이나 빨간색으로 나왔다면 항목을 열어 원인을 확인해 보세요. 빨간색은 대개 압류·가압류·경매·신탁처럼 계약 자체를 다시 생각해야 하는 등기에서 나오고, 노란색은 주택 수·조정대상지역·거주 요건이나 말소를 약속받으면 되는 근저당처럼 계약 전에 조정할 여지가 있는 항목에서 나옵니다.
세금은 2026년 8월 기준으로 정리했습니다. 공시가격·세율·지역 지정은 매년 바뀝니다. 등기부 판독은 PDF 원본의 글자를 읽어 키워드를 찾는 방식이라 스캔 이미지는 읽지 못하고, 발견된 등기의 법적 효력과 말소 여부까지 판단해 주지는 않습니다. 실제 계약 전에는 공인중개사·법무사·세무 전문가 확인을 받으세요.