💸 양도소득세 계산기 홈택스 방식 · 2026
2026년 8월 기준 세법(중과 부활 반영). 홈택스와 동일한 산식(양도차익 → 장기보유특별공제 → 양도소득금액 → 기본공제 → 과세표준 → 세율)을 적용한 참고 추정치예요. 환산취득가액·감면(조특법)·상속 특례·부담부증여 등 개별 사정은 반영되지 않으니, 신고 전 홈택스나 세무사로 최종 확인하세요.
💳 계산 끝! 양도세, 실제로 이렇게 내요
- 언제까지? 잔금 받은 날이 속한 달의 말일부터 2개월. (7월에 팔았으면 9월 30일까지)
- 어디서? 국세라서 홈택스 → [세금신고]→[양도소득세]→[예정신고]에서 계약서·필요경비 입력.
- 납부·분납: 신고 후 [납부하기]. 세액 1천만원 초과면 2개월 분납 가능.
- 지방소득세(10%)는 위택스에서 따로 — 홈택스 신고 끝의 "지방소득세 신고 이동"으로 연결돼요. 놓치는 분 많아요!
자주 묻는 질문
다주택자 양도세 중과는 언제부터 다시 적용되나요?
2022년 5월부터 이어지던 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료되어, 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 주택은 2주택자 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 배제돼요. 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 경우 등 경과조치가 있으니 해당되면 세무사와 확인하세요.
보유기간·단기세율은 어떻게 판정하나요?
취득일(잔금일)부터 양도일(잔금일)까지로 계산해요. 주택·입주권은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상은 기본세율(6~45%)이에요. 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 장기보유특별공제가 없어요.
1세대 1주택 비과세 요건은 어떻게 되나요?
양도가액 12억원 이하이면서 2년 이상 보유하면 비과세예요. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 추가됩니다. 12억 초과분은 초과 비율만큼만 과세되고, 보유·거주 기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제를 받아요. 신규주택 취득 후 종전주택을 기한 내 파는 '일시적 2주택'도 1주택 비과세로 봐요.
장기보유특별공제 표1·표2 차이는?
표1(일반)은 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%(15년)예요. 표2는 1세대 1주택이 2년 이상 거주한 경우로, 보유 연 4%(최대 40%)+거주 연 4%(최대 40%)로 최대 80%까지 공제돼요. 다주택 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다.
양도세 필요경비로 인정되는 건?
취득세, 중개보수, 법무사·세무사 수수료, 샷시·발코니 확장·난방 교체 같은 자본적 지출이 인정돼요. 벽지·장판·싱크대 교체 같은 수익적 지출과 재산세·대출이자는 인정되지 않습니다. 증빙을 꼭 보관하세요.