순현금 = 매도가 − 양도소득세 − 새 집 매수가 − 새 집 취득세
이 계산기는 큰 집을 팔고 작은 집으로 옮길 때 손에 남는 돈을 봅니다.
양도소득세 — 1세대 1주택이면 12억까지 비과세
소득세법 시행령 제154조에 따라 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지)하고 팔면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억을 넘으면 넘는 부분만 과세해요.
과세 대상 차익 = 전체 차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
여기에 장기보유특별공제를 뺍니다. 1세대 1주택은 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 각각 최대 40%씩, 합쳐 최대 80%까지 공제해요(소득세법 제95조 표2). 1세대 1주택이 아니면 3년부터 연 2%씩, 최대 30%입니다.
과세표준 = (과세 차익 × (1 − 공제율)) − 기본공제 250만원
세액 = 과세표준에 아래 누진세율을 적용한 뒤 × 1.1(지방소득세 10% 포함)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
새 집 취득세 — 1주택 기준
지방세법 제11조. 6억원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하는 (취득가액(억) × 2/3 − 3)%로 완만하게 올라가고, 9억 초과는 3%입니다. 여기에 지방교육세 등으로 약 10%를 더해 잡았어요. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 추가로 붙습니다.
예시 1 — 20년 보유·거주한 15억 아파트를 팔고 8억으로 이사
취득가 5억, 매도가 15억, 보유·거주 20년, 1세대 1주택 비과세 해당
전체 차익 10억 → 과세 차익 = 10억 × (15억−12억) ÷ 15억 = 2억원
장기보유특별공제 80%(보유 40% + 거주 40%) → 과세표준 = 2억 × 20% − 250만 = 3,750만원
세액 = (3,750만 × 15% − 126만) × 1.1 ≈ 480만원
새 집 8억 취득세 = 8억 × (8×2/3−3)% × 1.1 ≈ 1,907만원
순현금 = 15억 − 480만 − 8억 − 1,907만 ≈ 6억 7,613만원
예시 2 — 같은 집인데 거주하지 않고 보유만 20년 했다면
취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건을 못 채워 비과세 자체가 안 됩니다. 그러면 차익 10억 전액이 과세 대상이 되고 장기보유공제도 최대 30%로 줄어요.
과세표준 = 10억 × 70% − 250만 = 6억 9,750만원
세액 = (6억 9,750만 × 42% − 3,594만) × 1.1 ≈ 2억 2,270만원
순현금 ≈ 15억 − 2억 2,270만 − 8억 − 1,907만 ≈ 4억 5,823만원
거주 요건 하나로 2억 1,790만원이 갈립니다. 이게 다운사이징에서 가장 큰 변수예요.