홈 › 계산기 › 주택연금

🏡 주택연금(역모기지) 계산기

집은 있는데 매달 쓸 현금이 부족하다면 — 살던 집 그대로 두고 평생 연금처럼 받는 주택연금. 나이와 집값만 넣으면 예상 월 수령액을 바로 알려드려요.

70세
5.0억
가입 요건: 부부 중 1명 55세 이상, 부부 합산 공시가격 12억 이하. 지급금은 시세 12억까지 반영돼요.
예상 월 수령액 (종신지급·정액형)
—
연 — · 예상 누적 수령액(90세까지) —
HF 공식 계산기로 정확히 확인하기 ↗
이 계산은 한국주택금융공사(HF) 2026년 3월 종신지급방식 정액형 예시표를 기반으로 한 추정치예요. 실제 금액은 정확한 주택가격 산정·지급방식(종신/확정기간/대출상환/우대형)·부부 여부·주택 유형에 따라 달라지니, 신청 전 HF 공식 계산기나 상담(1688-8114)으로 최종 확인하세요. 우대형(1.5억 이하·기초연금 수급 등)은 최대 약 20% 더 받을 수 있어요.

알아두면 좋은 것

집값이 오르거나 내리면 어떻게 되나요?

월 수령액은 가입 시점의 주택가격·나이로 정해지고, 가입 후 집값이 올라도 수령액은 그대로예요(대신 나중에 정산 시 남는 가치는 상속인에게 돌아갑니다). 반대로 집값이 크게 떨어져도 이미 받은 연금을 토해내지 않아요.

죽으면 집은 나라가 가져가나요?

아니에요. 사망 후 주택을 처분해 그동안 받은 연금+이자를 정산하고, 남는 돈은 상속인에게 갑니다. 반대로 집값보다 받은 연금이 많아도 상속인에게 청구하지 않아요(초과분 부담 없음).

계속 그 집에 살 수 있나요?

네. 부부 모두 평생 그 집에 거주하면서 연금을 받는 구조예요. 2026년부터는 실거주 의무도 완화돼(요양원 입소 등 사유) 유연해졌어요.

나이가 많을수록 유리한가요?

같은 집값이라도 가입 나이가 5세 높아지면 월 수령액이 대략 20~30% 늘어요. 다만 그만큼 받는 기간은 짧아지니, 현금흐름이 급하지 않다면 시점을 저울질해볼 만해요.

계산 근거

한국주택금융공사(HF)의 2026년 3월 종신지급방식 정액형 예시표를 기준으로 한 추정치입니다. 실제 지급액은 신청 시점의 예시표, 주택 종류, 지급 방식에 따라 달라지므로 HF 상담(1688-8114)으로 최종 확인하세요.

수식

월 수령액 = 1억원당 지급액 × 주택 시세(억원)

1억원당 지급액은 가입 연령에 따라 아래 표를 쓰고, 표 사이의 나이는 직선보간합니다.

가입 나이1억원당 월 수령액
55세15만 7,000원
60세20만 5,000원
65세25만 3,000원
70세30만 6,000원
75세38만원
80세48만원
85세62만원
90세80만원

기준이 되는 나이는 부부 중 나이가 적은 사람입니다. 한 번 정해진 월 수령액은 평생 같은 금액으로 나오고, 집값이 나중에 오르거나 내려도 바뀌지 않아요.

가입 요건

  • 부부 중 1명이 만 55세 이상, 대한민국 국민
  • 부부 합산 주택 공시가격 12억원 이하 (다주택자도 합산 12억 이하면 가능)
  • 가입 주택에 실제 거주 중일 것
  • 주택 공시가격 1억 5,000만원 이하이면서 기초연금 수급자 등은 우대형 대상으로, 일반형보다 최대 약 20% 더 받습니다

예시 1 — 65세, 시세 6억원 아파트

1억원당 25만 3,000원 × 6억 = 월 151만 8,000원
연 1,822만원. 90세까지 25년을 받으면 누적 4억 5,540만원입니다.
같은 집으로 70세에 가입하면 월 183만 6,000원으로 32만원 늘지만, 받는 기간이 5년 줄어 90세까지 누적은 4억 4,064만원으로 오히려 적습니다. 일찍 가입하면 월 수령액은 적고 총액은 많아지는 구조예요.

예시 2 — 75세, 시세 3억원 빌라

1억원당 38만원 × 3억 = 월 114만원
연 1,368만원, 90세까지 15년 누적 2억 520만원입니다. 집값의 68%쯤을 연금으로 받는 셈인데, 90세를 넘겨 오래 사시면 그만큼 계속 나오므로 총액은 더 커집니다.

집을 줄여 현금을 만드는 쪽과 비교해보세요 — 주택연금은 집을 그대로 두고 살면서 연금을 받고, 다운사이징은 집을 팔아 차액을 현금으로 쥡니다. 어느 쪽이 나은지는 세금까지 넣어봐야 알 수 있어요. 다운사이징 세금 시뮬레이션에서 양도세·취득세를 뺀 순현금을 확인한 뒤 위 월 수령액과 비교해보세요.

자주 묻는 질문

집값이 떨어지면 받던 연금이 줄어드나요?

아니요. 한 번 정해진 월 수령액은 평생 그대로 나옵니다. 집값이 떨어져도 줄지 않고, 올라도 늘지 않아요. 그리고 나중에 집을 처분한 금액이 그동안 받은 연금 총액에 못 미쳐도 부족분을 상속인에게 청구하지 않습니다. 반대로 남으면 상속인에게 돌려줘요. 이 두 가지가 주택연금이 담보대출과 결정적으로 다른 점입니다.

연금을 받는 중에 이사하거나 집을 팔 수 있나요?

가입 주택에 실제 거주하는 것이 조건이라, 이사하면 원칙적으로 해지 사유입니다. 다만 요양시설 입소나 자녀 봉양 같은 불가피한 사유는 HF 승인을 받아 유지할 수 있고, 다른 집으로 옮기면서 담보를 바꾸는 담보주택 변경도 가능해요. 중도 해지하면 그동안 받은 연금과 이자·보증료를 한꺼번에 갚아야 하고, 해지 후 3년간 같은 주택으로 재가입이 제한됩니다. 가볍게 해지할 일이 아니에요.

부부 중 한 사람이 먼저 세상을 떠나면 어떻게 되나요?

배우자가 같은 금액을 그대로 이어받습니다(부부 모두 가입한 경우). 2021년 6월부터 시행된 신탁방식으로 가입하면 자녀 동의 없이 자동으로 승계돼요. 그 전의 저당권방식은 자녀 전원의 동의가 필요해서 실무에서 분쟁이 잦았습니다. 신규 가입이라면 신탁방식을 권하고, 기존 가입자도 신탁방식으로 전환할 수 있으니 HF에 문의해보세요.

시니어 주거, 같이 보면 좋은 것

양도세 계산기큰 집 팔고 옮길 때 임대주택 공고고령자 복지주택·실버스테이 재산세 계산기보유세 부담 확인