낙찰가는 원가의 절반도 안 됩니다
경매 수익률을 잘못 계산하는 가장 흔한 이유는 낙찰가만 원가로 보는 것입니다. 실제로는 취득세와 등기비용, 명도비와 이사비, 미납 관리비, 수리비, 대출이자와 보유기간 동안의 재산세, 그리고 팔 때의 양도세와 중개보수까지 전부 원가에 들어갑니다. 이 계산기가 낙찰가·시세·대출·명도비·보유비용·양도세를 모두 받는 이유이며, BEST/NORMAL/WORST 세 가지 시나리오를 함께 보여 주는 이유이기도 합니다.
수익률을 갉아먹는 항목들
- 취득세 — 경매로 낙찰받아도 유상승계취득이라 일반 매매와 같은 세율입니다. 이미 집이 있다면 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%의 중과가 그대로 적용됩니다. 낙찰가 3억원에 12%면 취득세만 3,600만원입니다.
- 명도 비용과 시간 — 협의 이사비로 끝나면 수백만원이지만, 강제집행까지 가면 비용과 함께 몇 달이 사라집니다. 그 기간의 대출이자는 계속 나갑니다.
- 단기 양도세 — 빨리 되팔아 차익을 남기려는 계획이라면 보유기간이 결정적입니다. 주택은 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단일세율이 적용됩니다.
- 공실 — 월세 세팅을 전제로 수익률을 계산했는데 두 달 비면 연 수익률이 통째로 흔들립니다.
법령 근거
입찰할 때 내는 보증금은 민사집행법과 민사집행규칙에 따라 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1이며, 최고가매수신고인이 되지 못하면 즉시 돌려받지만 낙찰 후 대금을 내지 않으면 몰수됩니다. 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 뒤 법원이 정해 통지하며 통상 1개월 안팎입니다. 취득세는 지방세법 제11조·제13조의2, 단기보유 양도세율은 소득세법 제104조가 정합니다. 점유자를 내보내는 인도명령은 민사집행법 제136조에 따라 대금 납부일부터 6개월 이내에 신청해야 하므로, 이 기간을 넘기면 명도소송으로 가야 합니다.
입찰할 때 내는 보증금은 민사집행법과 민사집행규칙에 따라 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1이며, 최고가매수신고인이 되지 못하면 즉시 돌려받지만 낙찰 후 대금을 내지 않으면 몰수됩니다. 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 뒤 법원이 정해 통지하며 통상 1개월 안팎입니다. 취득세는 지방세법 제11조·제13조의2, 단기보유 양도세율은 소득세법 제104조가 정합니다. 점유자를 내보내는 인도명령은 민사집행법 제136조에 따라 대금 납부일부터 6개월 이내에 신청해야 하므로, 이 기간을 넘기면 명도소송으로 가야 합니다.
사례로 보기
시세 3억6,000만원인 아파트를 3억원에 낙찰받았다고 가정해 봅시다. 겉으로는 6,000만원을 벌어 놓고 시작하는 것처럼 보입니다. 그런데 1주택자여도 취득세와 등기비용으로 약 400만원, 명도 협의 이사비 300만원, 미납 관리비 200만원, 도배·장판·싱크대 수리비 800만원이 듭니다. 여기까지만 1,700만원입니다. 경락잔금대출 2억원을 연 4.5%로 6개월 쓰면 이자가 450만원이고, 그 사이 재산세와 관리비도 나갑니다. 실제 취득 원가는 3억2,200만원 남짓이 되어 시세 대비 여유는 3,800만원으로 줄어듭니다. 여기서 1년 안에 팔면 양도세 70% 단일세율이 적용돼 차익 대부분이 세금으로 나가고, 중개보수까지 빼면 남는 게 거의 없습니다. 경매의 수익은 낙찰 순간이 아니라 출구에서 결정된다는 뜻입니다.
한 줄 정리
수익률은 가정에 매우 민감한 숫자입니다. 명도가 두 달 늦어지거나 공실이 한 번 생기는 것만으로도 계획했던 수익률이 절반이 됩니다. 그래서 BEST 시나리오가 아니라 WORST 시나리오에서도 견딜 수 있는지를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다. 대출을 많이 쓸수록 자기자본 대비 수익률은 올라가지만 공실과 금리 변동에 그만큼 취약해진다는 점도 함께 보세요. 계산 결과를 저장해 두면 여러 물건의 조건을 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.
2026년 8월 기준이며 예시의 수치는 이해를 돕기 위한 가정입니다. 실제 세율과 비용은 물건·지역·개인 상황에 따라 달라지니 입찰 전 전문가 검토를 받으세요.