경매는 낙찰가만 보면 싸 보이지만, 실제로 드는 돈은 취득세·등기비·명도비·미납관리비·수리비·보유 중 이자까지 더한 값입니다. 그 전부를 넣고 세후 수익과 자기자본수익률(ROE)을 계산합니다.
① 취득가액 — 낙찰가에 더해지는 것들
취득가액 = 낙찰가 + 취득세 + 등기비(낙찰가의 0.6%) + 명도비(평당 단가 × 평수) + 미납관리비
취득세는 지방세법 제11조·제13조의2 기준입니다. 1주택은 6억 이하 1%, 6~9억은 (취득가(억)×2/3−3)%, 9억 초과 3%. 2주택 이상 조정대상지역 8%, 3주택 이상·법인 12%. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 0.2%)가 더해져 실효세율은 8%면 8.8%, 12%면 13.2%가 됩니다.
② 보유비용 — 팔 때까지 매달 나가는 돈
대출이자(대출금 × 금리 ÷ 12 × 보유개월) + 관리비(평당 5,000원 × 평수 × 개월) + 중도상환수수료(대출금 1.5%) + 수리비(평당 단가 × 1.1) + 기타 여비·법무비(낙찰가 1.5%) + 보유세 10만원
대출금은 낙찰가가 아니라 KB시세 × LTV로 잡습니다. 경락잔금대출은 보통 감정가나 시세를 기준으로 나오기 때문이에요.
③ 실투자금과 세후 수익
실투자금 = (취득가액 − 대출금) + 보유비용 − 임대보증금
양도차익 = 매도가 − 낙찰가 − (취득세 + 등기비 + 매도 중개보수 + 수리비의 50%)
세후 수익 = 매도가 − 취득가액 − 보유비용 − 양도소득세
ROE = 세후 수익 ÷ 실투자금 × 100
양도세는 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상은 기본 누진세율(6~45%)입니다. 기본공제 250만원을 빼고 지방소득세 10%를 더해요.
BEST·WORST 시나리오는 예상 매도가를 ±6%로 흔들어 본 값입니다.
예시 1 — 25평 아파트, 낙찰 4억 / KB시세 5억 / 6개월 뒤 5억에 매도
1주택 기준 취득세 약 440만원, 등기비 240만원, 명도비 250만원(평당 10만), 미납관리비 100만원 → 취득가액 약 4억 1,030만원
대출 5억 × 70% = 3억 5,000만원, 연 5% 6개월 이자 875만원
수리비 550만원(평당 20만×1.1), 관리비 75만원, 기타여비 600만원, 중도상환 525만원, 보유세 10만 → 보유비용 약 2,635만원
실투자금 = (4억 1,030만 − 3억 5,000만) + 2,635만 = 약 8,665만원
보유 1년 미만이라 양도세율 70%. 양도차익 = 5억 − 4억 − (440만+240만+220만+275만) ≈ 8,825만원 → 세액 약 6,598만원
세후 수익 ≈ 5억 − 4억 1,030만 − 2,635만 − 6,598만 = −263만원 → ROE 약 −3%
시세보다 1억 싸게 받았는데도 손해입니다. 단기 양도세 70%가 차익의 대부분을 가져가기 때문이에요.
예시 2 — 같은 물건을 2년 이상 보유하고 매도
세율이 누진(과세표준 8,825만원 − 250만 = 8,575만원 → 24% 구간)으로 내려가 세액은 약 1,628만원. 대신 이자를 2년 치(3,500만원) 더 냅니다.
세후 수익 ≈ 5억 − 4억 1,030만 − 5,510만 − 1,628만 ≈ 1,832만원
보유가 길어져 이자를 3,500만원 더 쓰고도 2,095만원이 남는 쪽으로 뒤집힙니다. 경매에서 보유기간이 수익을 가르는 이유예요. 그 사이 월세를 받으면 현금흐름은 더 나아집니다.