동대문구, 지금 어느 동을
봐야 하는가
동대문구는 2025년 서울 상승장에서 평균의 절반만 오르고 뒤처졌다가, 2026년 들어 9개월 만에 10%를 넘게 오르며 순환매의 한가운데로 들어왔습니다. 작년에 9,500세대가 한꺼번에 입주해 신축 벨트가 생겼고, 그 다음 대물량은 2030년 이후에나 옵니다. 지금 이 구를 보는 사람이 답해야 할 질문은 "오를까"가 아니라 "어느 동의 어떤 물건이 이 공백기를 가장 잘 버티느냐"입니다.
- 1가족 실거주, 예산 16~18억전농동·답십리동 준신축청량리역 배후에 2,000세대급 대단지가 몰려 있고, 동대문중·답십리초 학군과 5호선을 함께 갖춘 유일한 생활권. 전농8·9·12구역이 뒤에서 올라오고 있어 신축 프리미엄을 옆에서 받습니다.
- 2신축을 원하고 예산 17~18억이문동 신축 (아이파크자이·라그란데)2027~2029년 서울 전체가 입주 가뭄인데 여기만 1만 세대 신축이 서 있습니다. 약점은 1호선 하나와 이문로 병목. 그 약점이 가격에 이미 반영돼 청량리역세권보다 1억 안팎 쌉니다.
- 3상승 탄력을 노리는 투자 성향청량리역세권 주상복합SKY-L65·한양수자인은 대지지분이 작아 토지거래허가 대상에서 빠진 서울 몇 안 되는 신축입니다. 84㎡ 20억을 처음 찍은 곳이 여기고, GTX-B·C가 붙습니다. 단, 청량리동 고령 비율 33%라는 배후 인구 구조와 GTX 정거장 리스크는 같이 봐야 합니다.
- 4예산 12~13억, 시간이 있는 사람장안동 구축 · 휘경동 후행 단지장안동은 구 인구의 20%가 사는 곳인데 신축이 없어 가격 상단이 눌려 있고, 장안 현대 재건축이 2026년 6월 관리처분을 받았습니다. 휘경자이 디센시아는 2026년 84㎡ 거래가 안 잡혀 이웃 단지와 3억 벌어진 채 멈춰 있습니다.
여기부터는 리포트를 구매한 분께 열립니다
위의 결론이 왜 그렇게 나왔는지, 내 예산과 상황에서는 어느 단지를 봐야 하는지가 아래에 이어집니다.
- 내 상황별 추천 단지 6가지와 투자가치 1순위 단지, 그 근거
- 생활권 5곳 분석 — 대표 단지 실거래, 인구 구조, 학군, 교통, 대기 중인 정비사업
- 20개 단지 84㎡ 가격 사다리와 비어 있는 가격대
- 입주물량·전세·인구로 본 수급과 향후 3년 전망 결론
- 2026~2032 정비사업·교통 시간표, 예산대별 매수 전략과 월 원리금
- 같이 봐야 할 리스크, 동네 콘텐츠, 데이터 출처
내 상황이라면 어디를 볼까
같은 예산이라도 무엇을 우선하느냐에 따라 답이 달라집니다. 자주 받는 여섯 가지 상황에 단지까지 붙여 봤습니다.
4,321세대 규모라 단지 안 상가가 빠르게 채워지고 있고, 외대앞역 대학가 상권이 바로 붙어 있습니다. 라그란데까지 합치면 7,400세대가 한 상권을 씁니다. 동대문구 신축 중 생활 상권이 가장 먼저 완성되는 곳입니다.
철거가 진행 중이고 2027년 착공 목표입니다. 최고 43층에 힐스테이트·롯데캐슬 브랜드로 이문·휘경 벨트의 다음 대장이 될 자리입니다. 관리처분 이후라 사업 리스크는 낮은 대신 프리미엄이 붙어 있고, 추가분담금과 이주비 이자를 감당할 현금흐름이 필요합니다.
천장산 자락에 의릉을 끼고 앉아 있어 같은 단지명 안에서도 1·2단지와 성격이 다릅니다. 분양 때부터 '힐링 단지'로 불렸고 중장년 실수요가 많이 붙었습니다. 상권과 역까지는 1·2단지보다 멀다는 걸 감수해야 합니다.
동대문구 신축 가운데 전용 84㎡ 위 대형 타입이 실제로 있는 단지입니다. 청량리역세권 주상복합의 대형은 20억대 중반이라, 신축 대형을 20억 아래에서 찾는다면 여기가 사실상 유일한 선택지입니다.
동대문중(특목·자사고 진학 18.4%)과 답십리초 배정권에 답십리 학원가가 걸어서 갑니다. 사립 경희중을 노린다면 휘경자이 디센시아 쪽이 가깝습니다.
청량리에서 수인분당선을 타면 선릉·강남구청까지 환승이 없고, 답십리에서 5호선은 여의도까지 한 번에 갑니다. 강남이면 청량리, 여의도·광화문이면 답십리입니다.
이유는 세 가지입니다. 첫째, 대장의 조건을 다 갖췄습니다. 4,321세대는 동대문구 최대이고 서울 전체로도 손에 꼽는 규모라, 단지 안 상가와 커뮤니티가 자체 상권을 만들고 관리비와 환금성에서 소단지가 못 따라옵니다. 2027~2029년 서울 입주가 연 1만 세대 아래로 떨어지는 동안 '서울에서 가장 최근에 지어진 최대 단지'라는 지위를 혼자 갖습니다. 둘째, 수요가 이미 검증됐습니다. 2023년 분양가 11~12억에서 입주 반년 만에 18.3억까지 왔고, 그 사이 거래마다 신고가였습니다. 1호선 하나와 이문로 병목이라는 약점이 이 가격에 이미 들어가 있고, GTX처럼 아직 안 온 호재가 값에 실려 있지 않아 실망할 재료가 없습니다. 셋째, 청량리역세권 대장(SKY-L65 19.1억)과 아직 1억 안쪽 차이인데, 저쪽은 주상복합이고 이쪽은 아파트입니다. 강북 순환매가 이어지면 이 순서가 뒤집히는 게 자연스럽고, 그 뒤집힘이 이 리포트가 보는 상승 여지입니다.
거래가 몇 건 안 되는데 왜 1순위냐는 질문이 나올 겁니다. 거래가 적은 게 바로 이유입니다. 이 단지 소유주 대부분은 지금 팔 수가 없습니다. 분양받은 아파트는 잔금일이 취득일이라 2025년 11월 입주자는 보유 1년이 안 됐고, 1년 미만 양도차익엔 70%(지방소득세 포함 77%), 1~2년엔 60%(66%)가 붙습니다. 분양가 12억에 산 집을 18억에 팔면 차익 6억 중 4억이 세금으로 나가는 구조라 아무도 안 내놓는 겁니다. 게다가 규제지역이라 비과세를 받으려면 2년 실거주까지 채워야 합니다. 지금 잡히는 거래는 급한 사정이 있는 극소수이고, 그 극소수가 18.3억에 팔았는데 호가는 20.5억에 걸려 있습니다. 이 잠금이 풀리는 시점이 2027년 11월 이후이고, 그때 매물이 나오면서 형성되는 가격이 이 단지의 진짜 시세입니다. 비교 대상은 이미 있습니다. 같은 시기에 입주한 노원구 서울원아이파크가 84㎡ 실거래 18.1억에 호가 20억을 넘겼습니다. 광운대역 하나 끼고 있는 월계동이 그 값이면, 1호선·경의중앙선에 청량리를 옆에 둔 이문동이 못 갈 이유가 없습니다.
다만 서울 전역이 토지거래허가구역이라 전세 끼고 사는 건 안 되고, 2년 실거주가 전제입니다. 실거주가 불가능해서 갭투자만 가능한 사람이라면 답은 하나로 좁혀집니다.
3년 뒤를 보면 이문4구역 입주권. 3,505세대에 최고 43층, 철거 중이고 2027년 착공 목표라 이 벨트의 다음 대장입니다.
갭투자만 가능하다면 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65. 대지지분 11.7㎡로 허가 대상에서 빠지는 서울 몇 안 되는 신축이고, 전세 9.3억을 끼면 84㎡ 갭 9.8억입니다. 단, 이 예외가 정책 한 줄로 닫힐 수 있다는 것과 주상복합이 조정장에서 아파트보다 먼저 빠진다는 점은 값에 넣고 들어가야 합니다.
지금 동대문구가 주목받는 이유
2025년 서울 아파트값은 부동산원 기준 8.71% 올라 통계 이래 최고였지만, 동대문구는 4.39%에 그쳤습니다. 성동구가 19%를 오르는 동안 한강에서 한 블록 떨어진 이 구는 소외돼 있었던 셈입니다. 흐름이 바뀐 건 2026년입니다. 8월 세제개편안으로 강남권 급매가 나오고 매수세가 중저가 역세권 대단지로 옮겨가면서, 9월 첫째 주 강남·서초가 하락 전환하는 사이 동대문구는 연초 대비 10.19%를 쌓았습니다. 전용 80~90㎡ 평균가는 1년 새 13.14% 올라 서울 1위였고, 4월에는 래미안 엘리니티 84㎡가 20억을 찍으며 '국평 20억 자치구'에 들어갔습니다.
이 구가 왜 덜 주목받았는지가 오히려 이상한 대목입니다. 서울에서 도심·여의도·강남 세 업무지구에 모두 환승 없이 닿는 자치구는 많지 않은데, 동대문구가 그중 하나입니다.
소요시간은 노선도 정거장 수 기준 추정치이며, GTX-B·C 개통 시 삼성·서울역 직결이 추가됩니다.
평당가로 보면 아직 서울 평균 아래이고, 성동구(7,923만)와는 1.7배 차이가 납니다. 반대로 성북구(4,413만)와 중랑구(3,914만)보다는 위에 있습니다. 동대문구의 자리는 정확히 '한강벨트 다음 순서'이고, 2026년의 상승은 그 자리값을 뒤늦게 받는 과정으로 읽는 게 맞습니다. 다만 거래량은 정직하게 봐야 합니다. 10·15 대책 직전 513건까지 밀어냈던 월 거래가 11월 141건으로 꺾였고, 4~5월 실거주 의무 유예를 타고 370건대로 되살아났다가 여름에 다시 200건대로 내려왔습니다. 가격은 오르는데 거래는 얇은, 전형적인 규제장 상승입니다.
생활권별로 뜯어보기
동대문구는 행정동 15개를 다섯 개 생활권으로 묶어서 보면 그림이 명확해집니다. 각 생활권마다 대표 단지의 84㎡ 최근 실거래, 인구 구조, 학군, 교통, 뒤에 대기 중인 정비사업을 같은 순서로 놓았습니다.
청량리역세권
청량리동 · 전농동 북측 · 용두동 동측대장롯데백화점과 청량리·경동시장을 끼고 있는 동북권 교통 허브인데, 아파트 시장으로 보면 성격이 독특합니다. 2023년 입주한 초고층 주상복합 세 개가 시세를 끌고 가는데, 이들은 상업지역 대지지분이 15㎡ 아래라 토지거래허가 대상에서 빠집니다. 서울 전역이 실거주 2년에 묶인 상태에서 전세 끼고 살 수 있는 신축이라는 희소성이 신고가를 만들어냈고, 전농동 중개사들이 "거래마다 신고가"라고 말하는 배경이 이겁니다. 배후 인구는 늙었지만 유입되는 매수자는 젊고, 이 괴리가 앞으로 몇 년간 청량리6·8구역 입주로 메워질 겁니다.
전농·답십리
전농동 · 답십리동실거주 1순위2014년 입주한 크레시티 2,397세대와 래미안위브 2,652세대가 동네의 뼈대이고, 2018~19년 미드카운티·힐스테이트 청계·파크자이가 붙어 5,000세대 넘는 준신축 군락이 됐습니다. 청량리역까지 걸어가거나 5호선 답십리역을 쓰고, 여의도까지 환승 없이 갑니다. 8월 한 달에만 크레시티 84㎡가 다섯 건 거래됐다는 건 이 생활권이 동대문구에서 가장 두터운 실수요를 갖고 있다는 뜻입니다. 12년 된 단지가 17억대인데 신축인 이문 아이파크자이가 18.3억이니, 연식 대비 가격이 가장 단단하게 받쳐지는 곳이기도 합니다.
이문·휘경 (회기 포함)
이문동 · 휘경동 · 회기동신축 벨트2025년 1월 라그란데 3,069세대, 6월 휘경자이 1,806세대, 11월 아이파크자이 4,321세대. 한 해에 9,200세대가 들어오면서 이문1동 인구가 1만 명 가까이 늘었고, 65세 이상 비율이 14%로 구에서 가장 젊은 동네가 됐습니다. 통상 이 정도 입주장이면 전세가 무너지는데, 서울 전세 매물이 1년 새 30% 가까이 줄어드는 국면과 겹쳐 오히려 버텼습니다. 아이파크자이는 2023년 분양가 11~12억에서 18.3억까지 왔고, 라그란데는 1년 만에 3억 넘게 올랐습니다. 교통은 1호선 외대앞·신이문·회기가 전부이고, 이문로가 편도 2차선이라 출퇴근 정체가 입주민들의 첫 번째 불만입니다.
장안
장안동가성비·장기동대문구 인구 다섯 명 중 한 명이 장안동에 삽니다. 그런데 2010년 이후 지은 아파트가 사실상 없습니다. 2003~2007년식 현대홈타운·래미안 장안·힐스테이트가 12억대 중후반에 나란히 서 있고, 전세가 6.4~6.6억이라 전세가율이 50%를 조금 넘습니다. 5호선 장한평역과 7호선 면목·사가정을 쓰고, 학원가가 구 안에서 제일 큽니다. 실거주 만족도는 높은데 가격이 안 올라온 건 새 아파트가 없어서이고, 그게 2026년 6월 장안동 현대 관리처분인가와 8월 장안1구역 정비구역 지정으로 바뀌기 시작했습니다.
제기·용두·신설 (청계천변)
제기동 · 용두동 · 신설동재개발 대기종로·을지로까지 지하철 10분대인 도심 인접권인데, 경동시장·약령시의 오래된 골목과 청계천변 신축이 섞여 있어 단지별 편차가 큽니다. 용두동 신축 두 개는 청량리역세권과 같은 가격대이고, 제기동 구축은 11억대입니다. 이 생활권에서 향후 5년 안에 확실하게 바뀌는 건 두 가지입니다. 동북선이 2027년 11월 제기동에서 환승되고(공정률 76%), 제기4구역이 2029년 8월 준공됩니다. 용두1-6은 61층으로 계획돼 있는데 아직 사업시행인가 단계라 2031년 이후 얘기입니다.
단지 가격 사다리
전용 84㎡ 최근 실거래를 한 줄에 세우면 동대문구의 가격 층이 보입니다. 위쪽 19억대는 청량리역 주상복합, 17~18억대에 이문 신축과 전농·답십리 준신축이 섞여 있고, 그 아래 14~15억은 비어 있다시피 합니다. 이 빈 구간이 휘경자이 디센시아가 메워야 할 자리입니다.
| 단지 | 동 | 준공 | 세대 | 84㎡ 최근 | 최고가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 | 전농 | 2023 | 1,425 | 19.1억 (26.08) | 20.4억 | 주상복합, 토허제 제외 |
| e편한세상 청계센트럴포레 | 용두 | 2021 | 823 | 18.8억 (26.05) | 18.8억 | 8개월 +3억 |
| 청량리역 한양수자인 192 | 용두 | 2023 | 1,152 | 18.5억 (26.08) | 19.0억 | 주상복합 |
| 이문 아이파크 자이 | 이문 | 2025.11 | 4,321 | 18.3억 (26.05) | 18.4억 | 분양가 11~12억 |
| 동대문 롯데캐슬 노블레스 | 전농 | 2018 | 584 | 17.6억 (26.08) | 18.1억 | |
| 래미안 크레시티 | 전농 | 2014 | 2,397 | 17.4억 (26.08) | 18.0억 | 8월 84㎡ 5건 |
| 힐스테이트 청계 | 답십리 | 2018 | 764 | 17.4억 (26.08) | 17.9억 | |
| 래미안 라그란데 | 이문 | 2025.01 | 3,069 | 17.2억 (26.06) | 17.5억 | 1년 +3억 |
| 래미안 엘리니티 | 용두 | 2022 | 1,048 | 17.1억 (26.05) | 20.0억 | 구 최초 국평 20억(26.03) |
| 래미안 미드카운티 | 답십리 | 2018 | 1,009 | 16.8억 (26.07) | 17.2억 | |
| 답십리 래미안위브 | 답십리 | 2014 | 2,652 | 16.7억 (26.08) | 18.0억 | |
| 답십리 파크자이 | 답십리 | 2019 | 802 | 16.4억 (26.07) | 16.4억 | 7개월 +1.9억 |
| 용두 두산위브 | 용두 | 2009 | 338 | 14.9억 (26.08) | 14.95억 | |
| 휘경자이 디센시아 | 휘경 | 2025.06 | 1,806 | 14.8억 (25.10) | 15.0억 | 2026년 84㎡ 거래 미확인 |
| 장안 힐스테이트 | 장안 | 2007 | 859 | 12.9억 (시세) | — | 실거래 미확인 |
| 장안 현대홈타운 | 장안 | 2003 | 2,182 | 12.7억 (시세) | — | 전세 6.4억 |
| 전농 SK | 전농 | 2000 | 1,830 | 12.5억 (26.07) | 12.8억 | |
| 청량리 한신 | 제기 | 1997 | 960 | 11.5억 (26.06) | 12.0억 | 리모델링 연한 |
| 답십리 동아 | 답십리 | 2001 | 741 | 11.5억 (26.07) | — | |
| 신현대 | 회기 | 1989 | 736 | 9.7억 (26.06) | 10.5억 | 재건축 연한 |
수급: 입주는 끝났고, 다음은 2030년
동대문구의 2025년은 서울 전체 입주물량(3만 2천 세대 안팎)의 30%가 한 구에 떨어진 해였습니다. 그리고 2026년 761세대(청량리 하이루체)를 끝으로 확인된 대단지 입주가 없습니다. 2027년은 0에 가깝고, 2028년은 제기1구역 351세대, 2029년 제기4구역 909세대 정도입니다. 서울 전체도 2027년 1만 세대 안팎, 2028년 8천 세대대로 줄어드는 시기와 겹칩니다.
이 그림이 전세에 먼저 나타납니다. 동대문구 전세가율은 58.6%로 서울 평균(50.9%)보다 8%p 높고, 2026년 4월 청량리 하이루체 입주 때 84㎡ 전세가 8~10억에 형성돼 기존 최고가에 바로 붙었습니다. 입주장 전세 약세가 없었다는 뜻입니다. 2025년 초 입주한 라그란데의 첫 전세 만기가 2027년 초에 돌아오는데, 그 시점에 신규 공급이 없으니 갱신가는 위로 열려 있다고 봐야 합니다. 인구도 같은 방향입니다. 2022년 33만 7천 명에서 2026년 8월 35만 3천 명으로 1만 6천 명이 늘었고, 지금도 매달 300~400명씩 늘고 있습니다.
2027년부터 2029년까지 3년간 동대문구 아파트값은 오를 가능성이 내릴 가능성보다 분명히 높습니다. 신규 입주가 거의 없고, 전세가율이 서울 평균보다 8%p 높은 상태에서 2027년 초 신축 첫 만기가 돌아오며, 인구는 매달 300~400명씩 늘고 있고, 강남 규제로 밀려난 매수세가 강북 역세권으로 오는 순환매가 진행 중입니다. 네 가지가 같은 방향을 가리키는 시기는 흔치 않습니다.
상승 폭은 2026년 같은 두 자릿수가 매년 반복되진 않고, 서울 평균을 2~4%p 웃도는 수준을 기본으로 봅니다. 이 사이클의 변곡점은 2030년입니다. 이문4(3,505세대)·청량리6·8·장안동 현대가 한꺼번에 입주하기 시작하고 GTX-B 개통이 겹치는 해라, 호재가 실현되면서 동시에 공급이 풀리는 구간입니다. 실거주가 아닌 투자라면 2029년 하반기가 매도를 검토할 시점이고, 실거주라면 그때 갈아타기 목적지를 정해 두면 됩니다.
앞으로 5년, 확실한 것과 아닌 것
정비사업과 교통 호재는 단계를 구분해서 봐야 합니다. 관리처분 이후 단계는 착공과 입주가 시간문제이고, 사업시행인가 전 단계는 5년 안에 착공할지 장담할 수 없습니다. 아래는 확인된 단계만으로 그린 시간표입니다.
- 2026청량리 하이루체 761세대 입주(4월) · 제기4구역 909세대 착공(8월) · 장안동 현대 재건축 관리처분(6월) · GTX-C 현장 착수(4월)확정. 이문4구역 3,505세대는 철거 진행 중
- 2027동북선 경전철 개통(11월, 제기동·고려대역) · 이문4구역 착공 목표(상반기) · 라그란데 첫 전세 만기동북선은 공정률 76%로 5년 내 유일하게 확실한 노선
- 2028제기1구역 아이파크 351세대 입주(9월) · 면목선 착공 목표면목선은 기본계획 승인 여부 미확인
- 2029제기4구역 준공(8월) · 동부간선도로 지하화 개통 목표중랑천변 지상부 공원화, 장안·답십리 수혜
- 2030~31GTX-B 개통 목표(2031) · 이문4구역 입주 추정 · 청량리6·8구역 입주 가시권 · 장안동 현대 입주 추정GTX-B 청량리 정거장은 GTX-C 시행자가 짓는 구조라 C의 재원조달이 변수
- 2032~전농8·9구역, 용두1-6(61층), 신이문역세권, 전농15·장안1 신통기획 등 약 1만 세대 2차 물결2025~26년 신통기획 4곳 확정, 착공은 2030년대
동대문구청은 58개 사업 3만 9천 세대가 진행 중이라고 밝혔지만, 5년 안에 입주까지 가는 건 이문4·청량리6·7·8·제기4·6·장안동 현대를 합쳐 9,500세대 안팎입니다. 그 물량이 이문동과 청량리역 북측에 몰려 있고, 전농동은 전농8구역 사업시행인가가 나느냐가 갈림길입니다.
금액대별 매수 전략
서울 전역이 규제지역이라 LTV 40%에 주택담보대출 한도가 15억 미만 6억, 15~25억 4억으로 묶여 있습니다. 아래 월 원리금은 그 한도 안에서 최대로 빌렸을 때, 금리 연 4.0%·30년·원리금균등 기준입니다. 금리가 0.5%p 움직이면 6억 대출 기준 월 17만 원 안팎 달라집니다.
장안 현대홈타운·래미안 장안(12.7억), 전농 SK(12.5억), 청량리 한신(11.5억). 실거주 만족과 장기 재건축 기대를 같이 가져가는 구간입니다. 장안동 현대 입주(2030년 전후)와 동북선 개통(2027)이 각각 장안·제기의 재평가 시점입니다.
12.7억 매수 시 대출 5.1억(LTV 40%) → 월 원리금 약 243만 원, 자기자본 7.6억
갈아타기 기준: 다음 목적지는 현재 자산의 1.5배 이상, 즉 19억대 이상 단지여야 갈아타는 의미가 있습니다. 동대문구 안에서는 청량리역세권 주상복합 고층이나 엘리니티 상위층이 그 선입니다.
휘경자이 디센시아(14.8억, 후행 중), 답십리 파크자이(16.4억), 용두 두산위브(14.9억). 동대문구 가격 사다리에서 가장 비어 있는 층이라 선택지가 적은 대신, 위층과의 갭이 닫힐 때 상승폭이 큽니다. 디센시아는 2026년 신고가 잡히는 순간 15억 위로 올라설 가능성이 높아, 지금이 14억대로 접근할 수 있는 마지막 창일 수 있습니다.
14.8억 매수 시 대출 5.9억 → 월 원리금 약 282만 원, 자기자본 8.9억. 15억을 넘기면 대출 한도가 4억으로 줄어드니 14.9억과 15.1억은 자기자본이 2억 차이 납니다.
래미안 크레시티(17.4억), 래미안위브(16.7억), 미드카운티(16.8억), 라그란데(17.2억), 아이파크자이(18.3억). 이 리포트가 1·2순위로 꼽는 구간입니다. 학군·교통·세대수를 다 원하면 전농·답십리, 새집을 원하면 이문. 둘 다 2027~29년 공급 공백기를 가장 잘 버티는 물건입니다.
17.4억 매수 시 대출 한도 4억 → 월 원리금 약 191만 원, 자기자본 13.4억. 대출은 적게 나오는데 자기자본 부담이 큰 구간이라, 전세 끼고 사는 건 토허제로 막혀 있으니(실거주 2년) 현금 여력이 관건입니다.
SKY-L65(19.1억, 고점 20.4억), 한양수자인(18.5억), 청계센트럴포레(18.8억), 엘리니티(고점 20억). 동대문구 상단이자 서울 강북 순환매의 선행지표입니다. 주상복합은 토허제 예외라 전세 끼고 살 수 있는 유일한 신축인데, 그 예외가 정책 한 줄로 닫힐 수 있다는 것도 같은 무게로 봐야 합니다.
19.1억 매수 시 대출 4억 → 월 원리금 약 191만 원, 자기자본 15.1억. 전세(약 9.3억) 끼면 갭 9.8억.
동네가 가진 콘텐츠
아파트값만으로 동네를 고르면 놓치는 게 있습니다. 동대문구는 서울에서 손에 꼽게 '갈 데가 많은' 구입니다. 전통시장 아홉 개가 살아 있고, 대학 캠퍼스가 셋, 산과 하천이 걸어서 닿습니다. 실거주라면 이게 매일의 만족도를, 임대라면 세입자가 붙는 이유를 만듭니다.
DDP(동대문디자인플라자)와 동대문 패션타운은 이름과 달리 행정구역상 중구입니다. 다만 신설동·용두동에서 2호선으로 한두 정거장이라 생활권으로는 같이 묶어도 무리가 없습니다.
같이 봐야 할 리스크
데이터 출처와 한계
이 리포트의 실거래가는 국토교통부 실거래가를 집계한 2차 사이트(디아파트)와 언론 보도에서 가져왔고, 계약 후 취소·정정된 건이 포함됐을 수 있습니다. 매수 판단 전에는 국토부 실거래가 공개시스템에서 해당 단지 원본을 확인하시기 바랍니다. 주요 출처는 다음과 같습니다.
- 가격 흐름: 한국부동산원 주간지수(한국경제 2026.09.10, 뉴시스 2026.01.01), KB 월간(헤럴드경제 2026.07.27)
- 단지 실거래: 디아파트 2026.09.10 기준, 파이낸셜뉴스 2026.06.01, 헤럴드경제 2026.04.16
- 평당가·전세: 실거래 기반 시세 집계 2026.08, 파이낸셜뉴스 2026.05.27
- 거래량: 부동산지인
- 인구: 동대문구 주민등록인구통계 2026.08.31
- 학군: 리치고 중학교 진학률, 서울동부교육지원청
- 정비사업: 아루뉴스, 디벨로퍼뉴스, 동대문이슈, 서울아파트신문 2026.09.07, 머니투데이 2026.09.02
- 교통: 세계일보 2026.05.01(GTX-B), 아시아투데이 2026.04.30(GTX-C), 전기신문 2026.04.17
- 정책: 뉴스핌 2025.11.16(10·15 대책), 한국경제 2026.08.12(실거주 유예)
확인하지 못해 비워 둔 것: 동대문구 2024년 연간 변동률, 동별 평당가, 장안동 3개 단지와 청량리동 신축의 84㎡ 실거래, 거주자 통근지 분포, 초품아 배정 관계, 20~40대 인구 비중, 청량리6구역 관리처분 여부, GTX-C 개통 목표. 다음 판에서 채웁니다.
본 리포트는 공개된 통계와 실거래 신고 자료를 바탕으로 부비가 자동 생성하고 영팀장이 검수한 참고 자료입니다. 특정 단지의 매수·매도를 권유하지 않으며, 투자 판단과 그 결과는 이용자 본인에게 있습니다. 데이터 기준일 이후의 거래·정책 변화는 반영되지 않았습니다. 부비 · 원대시투