투자 방법은 자본·기간·리스크로 갈립니다
청약·경매·분양권·재개발·수익형은 "무엇이 더 좋은가"의 문제가 아니라 내가 감당할 수 있는 자본과 기간이 무엇인가의 문제입니다. 같은 1억원이라도 청약은 당첨까지 기다리는 시간이 비용이고, 경매는 명도와 수리에 드는 시간이 비용이며, 재개발은 사업 단계가 넘어가기까지의 시간이 비용입니다.
- 청약 — 초기 자금 부담이 가장 낮지만 당첨 확률과 대기 시간이 변수입니다. 무주택 기간과 통장 납입 인정액이 곧 경쟁력입니다.
- 경매 — 시세보다 싸게 살 수 있지만 권리분석 실수 한 번의 손실이 큽니다. 명도 기간을 예산에 넣어야 합니다.
- 분양권·입주권 — 잔금 시점의 대출 여건과 전매 제한, 단기 양도세율이 손익을 좌우합니다.
- 재개발·재건축 — 조합설립인가부터 이주·철거까지 단계마다 리스크가 다르고, 기간이 가장 깁니다.
- 수익형 — 매달 현금흐름이 목적이라 공실률과 실질 수익률 계산이 전부입니다.
참고
어느 방법이든 취득세(지방세법 제11조·제13조의2)와 양도소득세(소득세법 제104조)의 주택 수 판정을 함께 봐야 합니다. 보유 주택 수에 따라 취득세가 1%에서 12%까지 벌어지고, 1년 미만 단기 양도는 70%의 단일세율이 적용돼 수익률 계산이 통째로 바뀝니다.
어느 방법이든 취득세(지방세법 제11조·제13조의2)와 양도소득세(소득세법 제104조)의 주택 수 판정을 함께 봐야 합니다. 보유 주택 수에 따라 취득세가 1%에서 12%까지 벌어지고, 1년 미만 단기 양도는 70%의 단일세율이 적용돼 수익률 계산이 통째로 바뀝니다.