분양권·입주권 세금 완벽정리
살 때·가지고 있을 때·팔 때 한 번에

한 줄 정리 — 2026년 8월 현재 분양권은 양도할 때 보유 1년 미만 70%·1년 이상 60%의 단일세율이 적용되고 장기보유특별공제가 없으며, 취득세는 준공 잔금 시점에 내되 세율은 분양권을 취득한 날의 보유 주택 수로 결정돼요. 조합원입주권은 2년 이상 보유하면 기본세율(6~45%)로 낮아지고, 준공 주택은 주택 수와 무관하게 원시취득 2.8%가 적용돼요. 보유 중 재산세·종부세는 분양권은 없고 입주권은 토지분만 부과돼요.

"분양권은 아직 집이 아니니까 세금도 없겠지?" 이렇게 생각하고 계약했다가 나중에 세금 고지서를 보고 놀라는 분들이 정말 많아요. 분양권과 입주권은 아직 집이 아닌데도 집처럼 취급되는 구간이 곳곳에 숨어 있거든요. 게다가 세목마다 '언제 취득한 것부터 주택 수에 넣는지' 기준일이 전부 달라서, 세무사도 표를 보면서 계산할 만큼 헷갈리는 분야예요.

오늘은 분양권·입주권에 붙는 세금을 살 때(취득세) → 가지고 있을 때(보유세) → 팔 때(양도세) 순서대로, 그리고 가장 헷갈리는 주택 수 산입 기준일까지 2026년 8월 현재 기준으로 정리해 드릴게요.

분양권과 입주권, 먼저 구분부터 하고 가요

둘 다 "나중에 새 아파트를 받을 권리"지만 출발점이 완전히 달라요. 분양권은 청약에 당첨되거나 그 권리를 산 것, 조합원입주권은 재개발·재건축 구역에 원래 집(또는 토지)을 갖고 있던 사람이 관리처분계획인가로 얻은 권리예요. 세법에서도 다르게 취급해요.

표에서 보시듯 입주권이 세법상 훨씬 유리해요. 2년 이상 보유하면 기본세율(6~45%)로 떨어지고, 1세대 1주택 비과세까지 노려볼 수 있으니까요. 반면 분양권은 아무리 오래 들고 있어도 최소 60%예요.

① 살 때 — 취득세는 언제, 얼마나 내나요

분양권: 계약할 땐 0원, 잔금 때 몰아서

분양권을 사고팔 때는 취득세가 없어요. 아직 부동산이 아니라 '권리'라서 취득세 과세 대상이 아니거든요. 취득세는 아파트가 준공돼 잔금을 완납하고 소유권을 취득하는 시점에 주택분으로 한 번에 내요.

여기서 가장 중요한 함정이 나와요. 세율을 판단하는 기준 시점이 '잔금일'이 아니라 '분양권 취득일'이라는 점이에요. 즉 분양권을 계약(또는 매수)할 당시 내가 몇 주택자였는지로 취득세율이 정해져요.

여기에 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 시)가 더 붙어요. 일반 주택 유상취득의 합계세율이 흔히 말하는 4.6%(취득세 4% + 부가세)인 이유예요. 자세한 중과 판정은 취득세 중과 완벽정리에서 확인하세요.

입주권: 토지 살 때 한 번, 준공 때 또 한 번

입주권은 토지 지분이 딸려 있어서 취득세를 두 번 나눠 내요.

• 입주권을 남에게서 사올 때 — 토지 지분에 대한 취득세(토지 유상취득, 합계 4.6%)를 내요. 프리미엄(웃돈)도 취득가액에 포함돼요.
• 준공 후 새 아파트를 받을 때 — 건물분에 대해 원시취득세 2.8%(농특세·지방교육세 포함 시 약 3.16%)를 내요. 이건 내가 몇 주택자든 상관없이 중과되지 않아요. 새로 만든 건물을 처음 취득하는 것이라 유상거래가 아니기 때문이에요.

다주택자에게 입주권이 매력적인 이유가 바로 이 지점이에요. 같은 새 아파트라도 분양권으로 받으면 최대 12%, 입주권으로 받으면 2.8%가 될 수 있으니까요.

② 가지고 있을 때 — 보유세는 거의 없어요

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 실제 존재하는 재산에 매겨요. 아직 건물이 없는 분양권은 과세 대상이 아니에요.

그래서 "보유세 부담 없이 새 아파트를 기다린다"는 게 분양권 투자의 장점으로 꼽혀요. 다만 중도금 대출 이자는 계속 나가고, 준공 다음 해부터는 재산세·종부세가 정상적으로 붙는다는 점은 계산에 넣어두세요. 보유세 절세는 재산세·종부세 아끼는 법에서 따로 다뤘어요.

③ 팔 때 — 여기가 진짜 세금이에요

분양권 양도세는 부동산 세금 중에서도 손에 꼽게 무거워요. 보유기간 딱 두 구간, 단일세율이에요.

표에 적힌 세율은 국세인 양도소득세만이에요. 여기에 지방소득세가 양도세액의 10%만큼 더 붙어요. 그래서 분양권을 1년 안에 팔면 실제로는 차익의 약 77%, 1년 넘겨 팔아도 약 66%가 세금으로 나가요.

참고로 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 배제(유예)가 종료돼, 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 가산돼요. 분양권·입주권은 원래부터 단일 중과세율이라 이 조항이 직접 적용되진 않지만, 보유 주택 수를 셀 때는 분양권·입주권도 포함되니 내가 갖고 있는 다른 집의 양도세율이 올라갈 수 있어요.

가장 헷갈리는 것 — 주택 수에 들어가나요?

"분양권도 주택 수에 포함된다"는 말은 반은 맞고 반은 틀려요. 세목마다 포함 여부도, 시작 기준일도 다르거든요. 이 표 하나만 저장해 두세요.

몇 가지 실무 포인트를 덧붙일게요.

• 취득세에서는 2020년 8월 11일 이전에 계약을 체결한 분양권·오피스텔은 주택 수에서 빼줘요. 계약서 날짜를 꼭 확인하세요.
• 양도세에서 분양권 취득 시점은 당첨자 발표일 또는 매매 잔금일이 기준이에요.
• 청약에서는 미분양 물량을 최초로 계약한 분양권은 예외적으로 주택 수에 넣지 않아요.
• 주거용으로 쓰는 오피스텔도 2020년 8월 12일 이후 취득분이면 취득세 주택 수에 들어가요. 자세한 건 오피스텔 완벽 가이드를 참고하세요.

입주권만 쓸 수 있는 비과세 카드 두 장

① 1주택 + 1입주권 일시적 특례

1주택자가 종전주택을 산 지 1년이 지난 뒤 입주권을 취득하고, 입주권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔면 종전주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있어요. 3년을 넘겼더라도 신축주택 완공 후 3년 이내 이사해 1년 이상 거주하는 등 추가 요건을 갖추면 구제되는 길이 있어요.

② 대체주택 비과세 특례

재개발·재건축으로 살던 집이 공사에 들어가면서 임시로 다른 집(대체주택)을 산 경우, 그 대체주택을 1년 이상 거주한 뒤 신축주택 완공 전후 정해진 기간 안에 팔면 보유기간·거주기간 요건을 채우지 않아도 비과세를 받을 수 있어요. 사업시행인가일 이후에 취득한 대체주택이어야 한다는 조건이 있어요.

반대로 분양권에는 이런 비과세 특례가 없어요. 분양권 자체를 파는 한 비과세는 불가능하고, 준공 후 주택으로 바뀐 다음에 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유·조정지역은 2년 거주)을 채워야 해요. 이때 보유기간은 잔금일(또는 등기일)부터 세니, 분양권을 오래 들고 있었다고 보유기간이 쌓이지는 않아요.

자주 묻는 질문

Q. 분양권을 팔면 세금이 60%인데, 손해 보고 팔면요?

양도차손이 나면 낼 양도세가 없어요. 같은 해에 다른 부동산을 팔아 이익이 났다면 그 이익과 손실을 통산할 수 있고요. 다만 부동산 양도차손은 그해 안에서만 통산되고 다음 해로 이월되지 않아요. 매도 시기를 같은 연도로 맞추는 게 절세 포인트예요.

Q. 분양권 프리미엄을 낮춰 신고하는 '다운계약'은 어떻게 되나요?

적발되면 매도인은 양도세 가산세와 과태료, 매수인은 취득세 추징과 과태료를 물고, 매수인은 나중에 팔 때 1세대 1주택 비과세까지 배제될 수 있어요. 실거래가 신고 데이터와 자금출처 조사로 상당수가 사후에 걸리니 절대 권하지 않아요.

Q. 부부 공동명의로 분양권을 받으면 절세가 되나요?

분양권은 단일세율이라 세율을 낮추는 효과는 없어요. 다만 기본공제 250만원을 각자 받고, 준공 후 주택으로 바뀐 뒤 기본세율 구간으로 넘어가면 소득 분산 효과가 생겨요. 반대로 지분을 나누는 과정에서 증여세 문제가 생길 수 있으니 증여세 기준을 함께 따져보셔야 해요.