재산세·종부세 아끼는 법
9월 고지서 받기 전 챙길 절세 포인트 (2026 기준)
7월에 재산세 고지서를 받고 "어, 작년보다 올랐네?" 하신 분 많으실 거예요. 그런데 아직 끝이 아니에요. 9월 16~30일에 재산세 2기분이 또 나오고, 종부세 대상자라면 12월 고지서가 기다리고 있거든요. 집을 팔지 않는 한 매년 반복되는 세금이라, 보유세는 구조를 한 번만 제대로 이해해 두면 매년 아끼는 효과가 쌓여요.
오늘은 재산세와 종부세가 어떻게 계산되는지, 그리고 지금 당장 확인할 수 있는 절세 포인트를 2026년 기준으로 정리해 드릴게요. 특히 9월에만 신청할 수 있는 것들이 있으니 끝까지 봐 주세요.
• 보유세의 주인은 6월 1일 소유자. 집을 살 땐 6월 2일 이후 잔금, 팔 땐 5월 31일 이전 잔금이 유리해요.
• 1세대 1주택은 공정시장가액비율 43~45%(다주택 60%) + 공시 9억 이하면 특례세율(0.05~0.35%)까지 자동 적용 — 고지서에서 적용됐는지 꼭 확인하세요.
• 부부 공동명의 1주택은 각자 9억씩 총 18억 공제와 1주택 특례(12억+최대 80% 세액공제) 중 유리한 쪽을 고를 수 있어요. 신청은 9월 16~30일.
• 재산세 250만 원 초과 시 분납 가능, 지자체 카드 무이자·마일리지 혜택도 챙기세요.
보유세 계산 구조 — 딱 한 줄만 기억하세요
재산세와 종부세 모두 뼈대는 같아요. 공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준, 여기에 세율을 곱하면 세금이에요. 그래서 절세 포인트도 세 군데예요: ① 공시가격(=집값·주택 수) ② 공정시장가액비율(1주택 우대) ③ 세율·세액공제(특례·감면).
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 현재 소유자 | |
| 대상 | 주택·건물·토지 소유자 전원 | 주택 공시가격 합계 9억 초과 (1세대 1주택은 12억 초과) |
| 공정시장가액비율 | 1주택 43~45% · 다주택 60% | 60% |
| 세율 | 0.1~0.4% (1주택 9억 이하 특례 0.05~0.35%) | 0.5~2.7% (3주택 이상 중과 최대 5.0%) |
| 납부 시기 | 7월 16~31일(1기) 9월 16~30일(2기) | 12월 1~15일 |
재산세는 연간 세액의 절반씩 7월과 9월에 나눠 내고, 세액이 20만 원 이하면 7월에 한 번에 부과돼요. 9월 고지서가 안 왔다고 누락이 아닐 수 있다는 뜻이에요.
절세 1 — 잔금일을 6월 1일 앞뒤로 조정하세요
보유세는 6월 1일 기준 소유자에게 1년치 전액이 부과돼요. 하루 차이로 1년치 보유세가 갈리는 거예요.
- 집을 산다면 — 잔금(또는 등기)을 6월 2일 이후로 미루면 그해 보유세는 파는 사람 부담이에요.
- 집을 판다면 — 5월 31일 이전에 잔금을 받으면 그해 보유세를 안 내요.
절세 2 — 1주택 혜택이 제대로 적용됐는지 확인
1세대 1주택이라면 두 가지 우대가 자동 적용돼야 해요.
- 공정시장가액비율 인하 — 공시 3억 이하 43%, 3~6억 44%, 6억 초과 45%. 다주택자·법인(60%)보다 과세표준이 확 낮아져요.
- 특례세율 — 공시가격 9억 이하 1주택은 구간별 세율이 0.05%p씩 낮은 0.05~0.35%가 적용돼요.
문제는 주민등록·세대 분리 상태가 꼬여 있으면 시스템이 다주택으로 볼 수 있다는 거예요. 고지서의 과세표준을 공시가격 × 43~45%와 비교해 보고, 다르면 관할 시·군·구청 세무과에 바로 문의하세요. 위택스(wetax.go.kr)에서도 확인할 수 있어요.
절세 3 — 부부 공동명의, 종부세 특례 선택 (9월 16~30일)
부부가 1주택을 공동명의로 갖고 있다면 종부세에서 두 가지 길이 있어요.
| 방식 | 공제 | 세액공제 | 유리한 경우 |
|---|---|---|---|
| 각자 과세(기본) | 각 9억, 합 18억 | 없음 | 공시가격이 상대적으로 낮을 때 |
| 1주택 특례 신청 | 12억(1인 단독 취급) | 고령자+장기보유 최대 80% | 고령·장기보유로 공제율이 클 때 |
보통은 18억 공제가 유리하지만, 부부가 60세 이상이고 집을 오래 보유했다면 특례 쪽 세액공제가 커서 역전되는 경우가 많아요. 특례는 매년 9월 16~30일에 홈택스로 신청·변경할 수 있어요. 한 번 계산해 보고 유리한 쪽을 고르세요.
절세 4 — 고령자·장기보유 세액공제 (1주택 단독명의)
1세대 1주택 단독명의라면 나이와 보유기간에 따라 종부세를 깎아 줘요. 둘을 합쳐 최대 80%까지예요.
| 고령자 공제 | 공제율 | 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
예를 들어 70세에 15년 보유면 40%+50%=90%지만 한도가 80%라 세액의 20%만 내면 돼요. 은퇴 후 현금흐름이 부족한 분들에게는 종부세 납부유예 제도(양도·상속·증여 시점까지 미루기)도 있으니 함께 검토해 보세요.
절세 5 — 임대주택 등록·합산배제 신청 (9월)
요건을 갖춘 등록임대주택, 사원용 주택 등은 종부세 계산에서 아예 빼 주는 합산배제를 신청할 수 있어요. 신청 기간이 부부 특례와 같은 9월 16~30일이에요. 한 번 신청해 두면 다음 해부터는 변동 없을 때 자동 적용되지만, 첫 신청을 놓치면 그해 12월 고지서에 그대로 합산돼 나와요.
절세 6 — 내는 방법으로도 아낄 수 있어요
- 분납 — 재산세는 250만 원 초과 시 납부기한 후 3개월 이내, 종부세는 250만 원 초과 시 6개월 이내로 나눠 낼 수 있어요.
- 카드 혜택 — 지방세(재산세)는 카드 납부 수수료가 없어요. 카드사별 무이자 할부·포인트 납부 이벤트를 챙기면 실부담이 줄어요.
- 기한 엄수 — 납부기한을 넘기면 3% 납부지연가산세가 바로 붙어요. 아끼려다 더 내는 지름길이에요.
2026년 세제개편안에는 종부세 1주택 기본공제를 거주 여부에 따라 14억/9억으로 나누고, 공정시장가액비율을 70%로 올리며, 세율을 주택가액 기준으로 일원화하는 내용이 담겨 있어요. 2027년 이후 고지분부터 적용되는 안이라 올해 세금은 이 글의 현행 기준 그대로예요. 다만 내년 보유 전략(매도·증여 시점)을 짤 땐 개편 방향을 함께 고려하세요.
자주 묻는 질문
Q. 6월 1일에 잔금과 등기를 하면 보유세는 누가 내나요?
6월 1일 당일에 소유권이 넘어가면 새로 산 사람(매수인)이 그해 보유세를 내요. 과세기준일 '현재' 소유자가 납세자라서예요. 그래서 매수인은 6월 2일 이후, 매도인은 5월 31일 이전 잔금이 각자 유리해요.
Q. 재산세 고지서가 9월에 안 왔어요. 왜죠?
주택분 재산세 연간 세액이 20만 원 이하면 7월에 한 번에 부과되고 9월분은 없어요. 그 이상인데도 안 왔다면 주소지 오류나 송달 문제가 있을 수 있으니 위택스나 관할 지자체 세무과에서 확인하세요. 고지서를 못 받았어도 납부 의무는 그대로예요.
Q. 오피스텔도 재산세·종부세를 내나요?
재산세는 당연히 내고요, 문제는 '주택으로 보느냐'예요. 재산세가 주거용(주택분)으로 과세되는 오피스텔은 종부세 계산에도 주택으로 합산되는 게 원칙이에요. 업무용으로 과세되면 합산되지 않아요. 오피스텔 재산세 과세 유형은 고지서에서 확인할 수 있어요.