두 가지 수익률을 같이 봅니다
표면수익률 — 대출과 비용을 무시하고 매물 자체의 임대력만 봅니다. 매물끼리 비교할 때 쓰는 값이에요.
표면수익률 = (월세 × 12) ÷ (매매가 − 보증금) × 100
실질수익률(자기자본수익률) — 대출이자와 기타비용을 빼고, 실제로 내가 넣은 돈으로 나눕니다. 이 숫자가 진짜입니다.
실질수익률 = (월세×12 − 대출이자 − 기타비용) ÷ (매매가 − 보증금 − 대출금) × 100
월 현금흐름 = (월세×12 − 대출이자 − 기타비용) ÷ 12
이 값이 음수면 매달 내 돈을 보태야 한다는 뜻입니다. 시세차익을 기대하고 버티는 구조가 되는데, 오피스텔은 아파트와 달리 시세가 잘 오르지 않는다는 점을 감안해야 해요.
'연 기타비용'에 뭘 넣어야 하나
여기에 무엇을 넣느냐로 결과가 갈립니다. 빠뜨리기 쉬운 항목들:
- 재산세 — 오피스텔은 실제 용도에 따라 주택분 또는 건축물분으로 과세됩니다
- 공실 — 세입자 교체 시 통상 1~2개월. 월세 1~2개월치를 넣어 보수적으로 보세요
- 중개보수 — 세입자를 2년마다 새로 들이면 그때마다 발생합니다
- 수선비 — 도배·장판·보일러. 연 30만~50만원 정도를 잡아두면 무리가 없습니다
- 공용관리비 중 소유자 부담분 — 장기수선충당금은 원칙적으로 소유자 몫이에요
예시 1 — 대출 없이 사는 경우
매매가 2억 5,000만원 / 보증금 1,000만원 / 월세 90만원 / 연 기타비용 150만원
연 임대수입 = 90만 × 12 = 1,080만원
실투자금 = 2억 5,000만 − 1,000만 = 2억 4,000만원
표면수익률 = 1,080만 ÷ 2억 4,000만 × 100 = 4.5%
실질수익률 = (1,080만 − 0 − 150만) ÷ 2억 4,000만 × 100 = 3.88%
월 현금흐름 = +77만 5,000원
예시 2 — 같은 매물에 대출 1억 5,000만원(연 5%)을 끼면
연 대출이자 = 1억 5,000만 × 5% = 750만원
실투자금 = 2억 5,000만 − 1,000만 − 1억 5,000만 = 9,000만원
실질수익률 = (1,080만 − 750만 − 150만) ÷ 9,000만 × 100 = 2.0%
월 현금흐름 = +15만원
내 돈은 2억 4,000만원에서 9,000만원으로 줄었는데 수익률은 3.88%에서 2.0%로 오히려 떨어졌습니다. 대출금리 5%가 표면수익률 4.5%보다 높기 때문이에요. 이게 레버리지의 방향이 뒤집히는 지점입니다. 대출금리가 표면수익률보다 높으면 대출을 낄수록 손해라고 기억하세요. 여기서 공실이 두 달만 나도 월세 180만원이 사라져 연 현금흐름이 마이너스로 돌아섭니다.