"집주인이 들어와 산대요, 나가야 하나요?"
실거주 갱신거절 세입자 대처법 총정리
요즘 전세 사는 분들 사이에서 가장 많이 나오는 이야기예요. "집주인이 직접 들어와 살겠다며 재계약을 거절했어요." 2026 세제개편안이 종부세·양도세 혜택을 '실제로 사는 집' 중심으로 바꾸면서, 세를 주던 집에 직접 들어가려는 집주인이 부쩍 늘었거든요. 실제로 서울 아파트 전세 매물은 1년 전보다 9% 줄었고, 평균 전세가는 7억원을 넘어섰어요.
그런데 집주인의 실거주 통보, 그냥 받아들이고 나가면 끝일까요? 아니에요. 세입자가 확인할 수 있는 것, 요구할 수 있는 것, 그리고 실거주가 거짓이었을 때 손해배상을 받는 방법까지 법에 다 정해져 있어요. 부비가 순서대로 정리해 드릴게요.
• 계약 만료 6개월~2개월 전이라면 계약갱신요구권(1회, +2년)을 쓸 수 있어요.
• 집주인(직계존속·비속 포함)의 실거주는 적법한 거절 사유예요. 다만 실거주 의사가 진짜인지 증명할 책임은 집주인에게 있어요(대법원 판례).
• 거절당했다면 문자·내용증명으로 기록을 남기고, 이사 후 2년간 전입세대확인서·확정일자 부여현황으로 실제 거주 여부를 확인하세요.
• 집주인이 2년 안에 정당한 사유 없이 다른 세입자를 들였다면 손해배상을 청구할 수 있어요. 최소 환산월차임 3개월분부터예요.
왜 갑자기 실거주 통보가 늘었나요
배경은 2026년 8월 초 발표된 세제개편안이에요. 방향이 "보유에서 거주로"라서, 같은 1주택이라도 세를 주고 있으면 세금이 확 달라져요.
| 항목 | 실거주하면 | 세 주고 있으면 |
|---|---|---|
| 종부세 기본공제 | 14억으로 확대 | 9억으로 축소 |
| 양도세 장기보유특별공제 | 거주 기간 중심으로 개편(2029년부터 거주공제만 연 8%) | 보유만으로는 공제가 사실상 사라짐 |
그러니 집주인 입장에서는 "내 집에 들어가 살아야 세금을 아낀다"는 계산이 서고, 그 결과가 세입자에게는 갱신거절 통보로 돌아오는 거예요. 수도권 입주 물량까지 작년의 절반 수준이라 전월세 매물이 귀해진 상황이에요. 그래서 지금, 세입자의 권리를 정확히 아는 게 어느 때보다 중요해요.
기본기 — 계약갱신요구권부터 정확히
- 언제: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구해야 해요. 이 기간을 놓치면 권리를 쓸 수 없으니 달력에 꼭 표시해 두세요.
- 몇 번: 임대차 기간 중 1회만 쓸 수 있고, 갱신되면 2년 더 살 수 있어요.
- 임대료: 갱신 시 인상은 5% 이내로 제한돼요.
- 방법: 문자·카톡도 효력은 있지만, 분쟁에 대비해 내용증명이나 문자로 "계약갱신요구권을 행사합니다"라고 명확한 문구를 남기는 게 좋아요.
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
주택임대차보호법 제6조의3은 갱신을 거절할 수 있는 사유를 정해두고 있어요. 대표적인 것만 추리면 이래요.
| 거절 사유 | 비고 |
|---|---|
| 임차인이 2기분 차임을 연체한 사실이 있는 경우 | 월세 두 달치 금액에 이르도록 연체 |
| 임차인이 주택을 무단 전대하거나 고의·중과실로 파손 | - |
| 합의하에 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 | 이사비 등 실질적 보상 |
| 철거·재건축 등으로 주택 점유 회복이 필요한 경우 | 계약 당시 고지 등 요건 필요 |
| 임대인(직계존속·비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 | 👉 이번 글의 주제. 가장 흔한 사유 |
즉 집주인 본인뿐 아니라 부모님이나 자녀가 들어와 사는 것도 적법한 거절 사유예요. 다만 형제자매는 해당되지 않아요.
통보받은 직후 — 세입자가 해야 할 4가지
전화로만 들었다면 "실거주 때문에 갱신이 어렵다고 하셔서 확인차 문자 드려요"라고 문자로 되물어 답을 받아두세요. 누가(본인·부모·자녀) 들어와 사는지도 물어서 남기면 좋아요. 나중에 손해배상 분쟁에서 가장 중요한 증거가 돼요.
어차피 거절당할 것 같아도 "갱신요구권을 행사한다"는 의사표시를 기록으로 남겨야 해요. 갱신요구를 한 적이 없으면, 나중에 집주인이 다른 세입자를 들여도 손해배상을 청구할 근거가 약해져요.
실거주 거절이 적법해도 이사비·중개보수 지원을 협의로 받는 경우가 많아요. 새 전셋집 잔금 일정과 보증금 반환 일정도 미리 맞춰두세요. 보증금 반환이 늦어질 것 같으면 임차권등기명령을 신청한 뒤 이사해야 대항력·우선변제권이 유지돼요.
갱신되었다면 살았을 기간(통상 2년) 동안 집주인이 정말 거주하는지 확인할 수 있어요. 방법은 바로 아래에서 알려드릴게요.
실거주가 진짜인지 확인하는 법
- 전입세대확인서 열람 — 실거주를 이유로 갱신이 거절된 전(前) 임차인은 주민센터에서 그 주택의 전입세대확인서를 열람할 수 있어요(주민등록법 시행규칙 개정으로 가능해졌어요). 임대인이나 그 부모·자녀가 아닌 모르는 사람이 전입돼 있다면 거짓 실거주의 유력한 증거예요.
- 확정일자 부여현황(임대차 정보) 열람 — 갱신을 거절당한 임차인은 확정일자 부여기관에서 그 주택의 새 임대차 계약 정보(보증금·차임·기간)를 확인할 수 있어요. 새 세입자와 얼마에 계약했는지가 나오니, 손해배상 계산에도 쓰여요.
- 등기부등본 — 집을 팔아버렸는지 확인할 수 있어요. 매도는 실거주 거절 후 손해배상 규정이 직접 적용되진 않지만, 사안에 따라 민법상 불법행위 책임을 물을 여지가 있어요.
- 부동산 앱·현장 — 그 집이 전월세 매물로 다시 올라오는지 가끔 검색해 보고, 가까우면 우편함·불빛 등 실제 거주 흔적도 참고하세요.
거짓이었다면 — 손해배상, 이렇게 계산해요
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신됐다면 살았을 2년 안에 정당한 사유 없이 다른 세입자를 들였다면 손해배상 책임이 생겨요(주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항). 배상액은 미리 약정한 게 없으면 아래 셋 중 가장 큰 금액이에요.
| 기준 | 내용 | 예시 (전세 5억, 전환율 연 6% 가정) |
|---|---|---|
| ① 3개월분 | 거절 당시 환산월차임의 3개월분 | 월 250만원 × 3 = 750만원 |
| ② 차임 인상분 | 새 세입자 환산월차임 − 내 환산월차임, 그 차액의 2년분 | 새 계약이 월 40만원 비싸면 40만 × 24 = 960만원 |
| ③ 실제 손해 | 이사비·중개보수·추가 주거비 등 입증 가능한 손해 | 영수증·계약서로 입증한 금액 |
전세 보증금을 월세로 바꿔 계산할 때는 법정 전월세전환율(연 10%와 '한국은행 기준금리+2%' 중 낮은 비율)을 써요. 위 표의 6%는 이해를 돕기 위한 가정이에요. 정확한 값은 부비의 전월세 전환 계산기로 확인해 보세요.
이런 경우는 어떻게 되나요 — 헷갈리는 상황 정리
2년을 다 채우지 않고 제3자에게 임대했다면 원칙적으로 배상 대상이에요. 다만 갑작스러운 전근·질병 등 '정당한 사유'가 인정되면 면책될 수 있어요. 사유가 그럴듯한지가 쟁점이 돼요.
제3자 '임대'가 아닌 '매도'는 법 제6조의3 배상 규정이 곧바로 적용되지 않아요. 다만 처음부터 팔 생각으로 거짓 통보를 한 정황이 있다면 민법상 불법행위 손해배상을 검토할 수 있으니 기록을 모아 법률 상담을 받아보세요.
갱신요구 기간(6~2개월 전)이 이미 지났다면 갱신요구권 문제가 아니라 묵시적 갱신이 쟁점이 돼요. 임대인이 만료 6~2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않았다면 계약은 전과 같은 조건으로 자동 연장된 것으로 봐요. 이 경우 나갈 의무가 없어요.
직계존속의 실거주도 적법한 거절 사유예요. 다만 실제로 어머니가 아닌 다른 세입자가 들어왔다면 마찬가지로 배상 대상이에요. 전입세대확인서로 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?
실거주는 적법한 갱신거절 사유라서, 의사가 진정하다면 갱신은 어려워요. 다만 실거주 의사를 증명할 책임은 집주인에게 있고, 세입자는 구체적 계획을 물을 수 있어요. 그리고 나간 뒤 2년간 실제 거주 여부를 확인해서 거짓이면 손해배상을 청구할 수 있어요.
Q. 갱신요구를 안 했는데도 손해배상을 받을 수 있나요?
어려워요. 손해배상은 '갱신요구를 했는데 실거주를 이유로 거절당한' 경우를 전제로 해요. 그래서 거절이 예상되더라도 갱신요구 의사표시를 기록으로 남겨두는 게 중요해요.
Q. 전입세대확인서는 아무나 뗄 수 있나요?
아니요. 원칙적으로 소유자·임차인 등 이해관계인만 가능해요. 다만 실거주를 이유로 갱신이 거절된 전 임차인은 열람할 수 있도록 제도가 마련돼 있어요. 신분증과 함께 갱신거절 관련 소명자료(문자·내용증명 등)를 가지고 주민센터에 문의하세요.
Q. 손해배상은 언제까지 청구할 수 있나요?
민법상 손해배상 청구권의 일반 소멸시효(손해와 가해자를 안 날부터 3년 등)가 적용돼요. 다만 증거 확보가 관건이니, 제3자 임대를 확인한 시점에 바로 준비를 시작하는 게 좋아요.