2026 세제개편안 부동산 총정리
종부세·양도세, 이렇게 바뀝니다
2026년 8월 3일, 기획재정부가 세제개편안을 발표했어요. 이번 개편의 방향은 한 문장으로 요약돼요. "보유에서 거주로, 주택 수에서 가액으로." 같은 집이라도 실제로 살고 있느냐에 따라 세금이 갈리고, 몇 채를 가졌느냐보다 전체 가액이 얼마냐를 보는 쪽으로 틀을 바꾸겠다는 거예요.
종부세, 양도세, 월세 세액공제까지 바뀌는 게 많아서 뉴스만 봐서는 헷갈리기 쉬워요. 내 상황에 뭐가 달라지는지, 부비가 표로 하나씩 정리해 드릴게요.
• 실거주 1주택자: 종부세 공제 12억 → 14억(시가 약 20억까지 면제) — 혜택 커져요.
• 비거주 1주택자(전세 주고 다른 데 사는 경우 등): 공제 12억 → 9억 — 오히려 늘어요.
• 양도세 장특공제가 '장기거주소득공제'로 개편 — 보유 기간보다 거주 기간이 핵심이 돼요.
• 다주택 양도세 중과는 한시적으로 확 낮춰서 매물 유도 — 팔 계획이면 2027년이 기회일 수 있어요.
• 세입자는 월세 세액공제 한도 1,000만 → 1,200만원으로 확대.
한눈에 보는 주요 변경 사항
| 항목 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 종부세 1주택 공제 (실거주) | 12억 | 14억 (시가 약 20억) |
| 종부세 1주택 공제 (비거주) | 12억 | 9억 |
| 종부세 과표 6~12억 세율 | 1.0% | 1.3% |
| 공정시장가액비율 | 60%(1주택)·70%(다주택) | 70%(2027)·80%(2028) |
| 양도세 장특공제 | 보유+거주 각 4%씩 최대 80% | 거주 중심 '장기거주소득공제'로 단계 개편 |
| 다주택 양도세 중과 | +20%p·+30%p (유예 중) | 2027년 +5%p·+10%p로 한시 완화 |
| 월세 세액공제 한도 | 1,000만원 | 1,200만원 (청년 공제율 17%) |
| 일시적 2주택 처분기한 | 3년 | 2년 |
종부세 ① — 실거주면 깎아주고, 아니면 더 걷는다
이번 개편의 상징이 종부세예요. 지금은 1세대 1주택이면 무조건 기본공제 12억인데, 앞으로는 그 집에 실제로 사는지를 따져요.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 공제 12억 | 공제 14억 — 공시가 14억(시가 약 20억)까지 종부세 0원 |
| 비거주 1주택 | 공제 12억 | 공제 9억 — 전세 주고 본인은 다른 곳에 사는 경우 등 |
즉 같은 1주택자라도 내가 살면 세금이 줄고, 세를 주면 늘어요. "집은 사는 곳"이라는 메시지를 세금으로 밀어붙이는 거죠. 직장 때문에 내 집을 전세 주고 다른 지역에 월세로 사는 분들은 억울할 수 있는 부분이라, 국회에서 실거주 인정 범위가 쟁점이 될 것으로 보여요.
종부세 ② — 세율·과표도 조정
- 세율: 과표 6~12억 구간이 1.0% → 1.3%로 인상돼요. 고가주택일수록 부담이 커져요.
- 공정시장가액비율(공시가 중 과세표준에 반영하는 비율): 1주택 60% → 70%(2027년), 다주택 70% → 80%(2028년). 공제액이 그대로여도 실제 세액은 늘어나는 효과가 있어요.
- 주택 수 → 가액 일원화: 2028년부터는 몇 채인지가 아니라 보유 주택의 합산 가액 기준으로 과세 체계를 합쳐요. "싼 집 여러 채"와 "비싼 집 한 채"의 형평을 맞추겠다는 취지예요.
- 세부담상한: 전년 대비 세액 증가 한도가 150% → 200%로 완화(정부 입장에선 더 걷을 수 있게)돼요.
- 세액공제 한도: 고령·장기보유 세액공제 한도가 800만 → 600만원으로 줄어요.
양도세 ① — 장특공제가 '장기거주소득공제'로
지금의 장기보유특별공제는 보유 4% + 거주 4%씩 연간 적립, 최대 80% 구조예요. 개편안은 이걸 거주 중심으로 단계적으로 바꿔요.
| 적용 시기 | 공제 구조 (연간) | 비고 |
|---|---|---|
| 현행 | 보유 4% + 거주 4% | 최대 80% |
| 2027년 양도분 | 보유 4% + 거주 4% | 명칭·체계 개편 시작 |
| 2028년 양도분 | 보유 2% + 거주 6% | 거주 비중 확대 |
| 2029년 이후 | 거주 8%만 인정 | 보유만으로는 공제 없음 |
- 최대 공제율 80%는 유지되지만, 공제 한도는 양도차익 20억 → 10억으로 줄어요.
- 10년 이상 거주 + 양도가 30억 이하면 기본공제가 250만 → 2,500만원으로 커져요. 오래 산 실거주자는 오히려 유리해요.
- 65세 이상 지방 이주 특례: 수도권 집을 팔고 지방으로 이주하는 고령자는 2027년 양도분 50%(5억 한도), 2028년 30%(3억 한도) 감면을 받아요.
양도세 ② — 다주택 중과, 한시적으로 확 낮춘다
다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 붙는 중과세율을 일정 기간만 크게 낮춰서 매물을 시장에 내놓게 유도해요. 시간이 지날수록 다시 올라가는 구조라, 사실상 "팔 거면 지금 팔라"는 신호예요.
| 구분 | 현행(중과 정상 적용 시) | 2027년 양도 | 2028년 양도 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
일시적 2주택(이사하면서 잠깐 2주택이 되는 경우)의 종전주택 처분기한은 3년 → 2년으로 짧아져요. 2026년 8월 4일 이후 취득분·10월 1일 이후 양도분부터 적용 기준이 잡혀 있으니, 갈아타기 중이라면 일정 계산을 다시 해보세요.
세입자·임대인에게 달라지는 것
- 월세 세액공제: 공제 대상 월세 한도가 연 1,000만 → 1,200만원으로 확대돼요. 월세 100만원까지 공제 범위에 들어오는 셈이에요. 청년(34세 이하)은 공제율이 17%로 우대돼요.
- 등록임대사업자 혜택 단계 폐지: 종부세 합산배제, 양도세 감면 등 등록임대 세제혜택이 단계적으로 정리돼요. 임대사업자 매물이 시장에 나올 유인이 커져요.
앞으로의 일정 — 아직 '안(案)'이다
| 단계 | 일정 |
|---|---|
| 입법예고 | 2026.8.4 ~ 8.20 |
| 국무회의 | 2026.9.1 |
| 정기국회 제출 | 2026.9월 |
| 국회 통과 시 시행 | 대부분 2027년부터 단계 적용 |
야당은 물론 여당 내에서도 종부세 비거주자 공제 축소 등을 두고 이견이 있어서, 국회에서 수정될 가능성이 충분히 있어요. 부비가 확정안이 나오면 이 글을 업데이트할게요.
내 상황별 체크포인트
자주 묻는 질문
Q. 지금 당장 세금이 바뀌는 건가요?
아니요. 2026년 8월 현재는 정부안 발표 단계로, 입법예고와 국회 통과를 거쳐야 해요. 대부분 2027년 이후 단계적으로 적용될 예정이고, 국회에서 내용이 수정될 수 있어요. 올해 내는 세금은 기존 규정 그대로예요.
Q. 1주택인데 사정상 전세를 주고 있어요. 무조건 공제가 9억이 되나요?
개편안의 방향은 그렇지만, 근무지 이전·취학·요양 같은 부득이한 사유를 어디까지 실거주로 인정할지는 시행령과 국회 논의에서 정해질 부분이에요. 확정 전까지는 단정하기 어려워요.
Q. 다주택인데 2027년에 파는 게 무조건 유리한가요?
중과세율만 보면 2027년(+5%p/+10%p)이 가장 낮지만, 매물이 몰리면 가격이 눌릴 수 있고 개인별 양도차익·보유기간에 따라 결론이 달라져요. 세율표만 보고 결정하지 말고 시나리오별로 세액을 계산해 보세요.