"전세를 월세로 돌리자"는 집주인
적정 월세 계산법과 세액공제, 한 번에 정리
요즘 갱신 시기를 앞둔 세입자분들, 이런 연락 많이 받으실 거예요. "보증금 일부를 월세로 돌립시다." 8월 세제개편안 발표 이후 집주인의 실거주 유인이 커지면서 전세 매물이 줄고, 전세의 월세화가 빨라지고 있어요. 서울에서만 약 8.3만 가구의 정비사업 이주 수요까지 겹쳐 임대차 시장이 어수선한 상황이에요.
그런데 이때 월세를 얼마로 하는 게 맞는 걸까요? 집주인이 부르는 대로 내야 할까요? 아니에요. 법에 계산식이 정해져 있고, 상한을 넘긴 부분은 무효예요. 그리고 월세로 살게 됐다면 연말정산에서 최대 170만원을 돌려받을 수 있어요. 부비가 숫자로 하나씩 정리해 드릴게요.
• 계약 기간 중이나 갱신 때 전세→월세 전환은 세입자가 동의해야 가능해요. 일방 통보로는 못 바꿔요.
• 전환할 때 적정 월세는 법정 전환율 연 4.75%(기준금리 2.75%+2%p)가 상한 — 보증금 1억 줄이면 월세 약 39.6만원까지만이에요.
• 상한 넘겨 낸 월세는 무효 — 돌려달라고 할 수 있어요(임대차분쟁조정위 조정 가능).
• 월세 살면 세액공제: 총급여 8,000만원 이하 무주택자, 연 1,000만원 한도 × 15~17% = 최대 170만원 환급.
• 몰라서 못 받았어도 5년치 경정청구로 소급해 받을 수 있어요. 집주인 동의는 필요 없어요.
전월세 전환율이 뭐예요?
전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이자율이라고 생각하면 쉬워요. 주택임대차보호법 제7조의2는 임대차 계약 기간 중이나 갱신할 때 보증금을 월세로 돌리는 경우, 다음 둘 중 낮은 비율을 넘지 못하게 정해요.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 2.0%p
한국은행 기준금리는 2026년 7월 16일 연 2.5%에서 연 2.75%로 인상됐어요. 그래서 지금 법정 전환율 상한은 2.75% + 2.0%p = 연 4.75%예요. 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 움직이니(다음 금통위는 8월 27일), 전환 시점의 기준금리를 꼭 확인하세요.
보증금 얼마 줄이면 월세 얼마? — 4.75% 기준표
계산식은 간단해요. 줄어드는 보증금 × 4.75% ÷ 12개월. 예를 들어 전세 4억을 보증금 3억 + 월세로 바꾸면, 줄어드는 1억에 대해 월 39만 6천원까지만 받을 수 있어요.
| 월세로 돌리는 보증금 | 연간 상한 (×4.75%) | 월세 상한 (÷12) |
|---|---|---|
| 3,000만원 | 142.5만원 | 약 11.9만원 |
| 5,000만원 | 237.5만원 | 약 19.8만원 |
| 1억원 | 475만원 | 약 39.6만원 |
| 2억원 | 950만원 | 약 79.2만원 |
| 3억원 | 1,425만원 | 약 118.8만원 |
꼭 알아둘 것 — 어디까지 적용되나요?
- 갱신·계약 기간 중에만 강제돼요. 계약갱신청구권을 써서 갱신할 때, 또는 살던 중 조건을 바꿀 때 적용돼요. 반대로 완전히 새로운 계약(다른 집으로 이사, 새 세입자와 계약)에는 상한이 강제되지 않아서, 신규 월세 시세는 이보다 높을 수 있어요.
- 세입자 동의가 먼저예요. 갱신 시 전세→월세 전환은 세입자가 동의하지 않으면 할 수 없어요. 특히 계약갱신청구권을 행사하면 전 계약과 같은 조건이 원칙이고, 임대료 인상도 5% 이내로 제한돼요.
- 상한 초과분은 무효예요. 이미 상한보다 높게 내고 있다면 초과분 반환을 청구할 수 있어요. 대화가 안 되면 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하세요(소송보다 빠르고 비용이 거의 없어요).
- 월세→전세로 되돌리는 건 이 상한의 규제 대상이 아니에요. 이때는 시장 전환율로 협의해요.
- 바뀐 계약 조건은 전월세 신고제 대상이에요(보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 30일 내 신고). 신고하면 확정일자도 자동으로 부여돼요.
월세로 살게 됐다면 — 세액공제로 돌려받기
전환 자체는 손해 같지만, 월세 세입자에게는 전세에 없는 큰 카드가 하나 있어요. 바로 월세 세액공제. 낸 월세의 15~17%를 연말정산 때 세금에서 그대로 빼줘요.
| 구분 | 내용 (2026년 현재) |
|---|---|
| 대상 | 총급여 8,000만원(종합소득 7,000만원) 이하 무주택 세대주(요건 충족 시 세대원도 가능) |
| 주택 요건 | 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 4억원 이하 — 오피스텔·고시원도 포함 |
| 공제율 | 총급여 5,500만원 이하 17% / 5,500만~8,000만원 15% |
| 한도 | 연간 월세액 1,000만원까지 (월세 약 83만원 수준) |
| 최대 환급 | 1,000만원 × 17% = 170만원 |
| 필수 조건 | 그 집에 전입신고가 되어 있을 것 + 임대차계약서·이체 내역 증빙 |
예를 들어 총급여 5,000만원인 직장인이 월세 60만원(연 720만원)을 냈다면, 720만원 × 17% = 약 122만원을 돌려받아요. 두 달치 월세가 되돌아오는 셈이에요.
- 집주인 동의는 필요 없어요. 계약서와 계좌이체 내역만 있으면 홈택스에서 신청할 수 있고, 집주인에게 통보되지 않아요.
- 놓친 해가 있다면 경정청구로 최근 5년치까지 소급해서 받을 수 있어요. 이미 이사 나온 집의 월세도 당시 요건을 충족했다면 가능해요.
- 지난 8월 3일 발표된 세제개편안에는 한도를 1,200만원으로 늘리고 청년(34세 이하)에게 일률 17%를 적용하는 내용이 담겼어요. 국회를 통과하면 적용되니, 확정되면 부비가 업데이트할게요.
내 상황별 체크포인트
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 "월세로 안 바꾸면 갱신 안 해준다"고 해요.
계약갱신청구권(1회, 2년)을 행사하면 집주인은 실거주 등 법정 사유 없이는 갱신을 거절할 수 없고, 세입자가 동의하지 않는 한 전세를 월세로 바꿀 수도 없어요. 조건 변경을 압박 수단으로 쓰는 것 자체가 법의 취지에 어긋나요. 내용증명 등 기록을 남기면서 대응하세요.
Q. 법정 전환율 4.75%는 언제 기준인가요?
2026년 8월 현재 한국은행 기준금리 2.75%(7월 16일 인상)에 2%p를 더한 값이에요. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌므로, 전환하는 시점의 기준금리로 다시 계산해야 해요.
Q. 월세 세액공제를 신청하면 집주인과 사이가 어색해질까 봐 걱정돼요.
세액공제는 집주인 동의 없이 신청할 수 있고, 신청 사실이 집주인에게 통보되지 않아요. 임대인의 세금 문제와 별개로 세입자의 정당한 권리이니 편하게 챙기세요. 이사 후 경정청구로 과거분을 받는 것도 마찬가지예요.