서울에 아직 남은 6~8억 가성비 아파트
권역별 실전 리스트 14곳
"서울에서 6~8억으로 살 만한 아파트가 아직 있긴 한가요?" 부비가 정말 자주 받는 질문이에요. 결론부터 말하면 있어요. 다만 강남·마용성이 아니라 서남권 9호선 라인, 서북권 정비사업 단지, 동북권 대단지 쪽에 몰려 있고, 대부분 구축이라 무엇을 얻고 무엇을 포기할지가 분명한 단지들이에요.
이번 글은 실거주자·임장 후기에서 반복적으로 언급되는 단지들을 부비가 권역별로 모아 시세·세대수·용적률과 함께 정리한 거예요. 손품으로 1차 거르고, 발품(임장)으로 확정하는 흐름으로 활용하세요.
• 여의도·마곡 출퇴근이면 9호선 라인 — 급행역 앞 등촌주공8단지(6.5억), 한강뷰 기대 가양2단지 성지(8억).
• 재건축 몸테크는 사업이 실제 굴러가는 곳 — 안전진단 통과 후 40층 재건축 추진 중인 불광 미성(8.3억), 용적률 187%에 1,600세대 신내6단지(6.5억).
• 실거주 가성비는 전용 84㎡가 7억대인 홍제 현대그린, 면적 대비 최저가 신사 미성(6.5억).
• 안정적인 대단지는 4,515세대 돈암 한신한진(7.6억), 3,830세대 SK북한산시티(6.6억) 같은 매머드급.
• 공통 체크: 구축·언덕·주차. 경사도는 지도가 아니라 다리로 확인하세요.
비교 기준 — '브역대신평초공' 7가지
임장 고수들이 단지를 비교할 때 쓰는 프레임이 있어요. 브랜드, 역세권, 대단지, 신축, 평지, 초등학교, 공원 — 앞 글자를 따서 '브역대신평초공'이에요. 6~8억대 단지는 이 7개를 다 가질 수 없어요. 브랜드·신축을 포기하는 대신 역세권·대단지·학군을 챙기는 게 이 가격대의 공식이에요. 아래 별점도 이 기준으로 정리했어요.
① 서남권 — 9호선 라인 (여의도·마곡 수요)
| 단지 | 시세(타입) | 세대 / 용적률 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|---|
| 가양2단지 성지 강서구 가양동 | 8억 (39㎡·방2) | 1,624세대 / 195% | 9호선 역세권 + 재건축 시 한강 조망 기대. 코엑스마곡(원그로브) 개관 등 마곡 업무지구 성숙의 수혜권 |
| 등촌주공8단지 강서구 등촌동 | 6.5억 (41㎡·방2) | 445세대 / 185% | 9호선 급행 가양생활권 초입, 초등학교 인접, 여의도 출퇴근 최적. 세대수가 적고 옆 단지가 영구임대라 재건축 속도는 미지수 |
가양2단지 성지 — 브1 · 역4 · 대5 · 신1 · 평4 · 초3 · 공5 → 총점 23/35
등촌주공8단지 — 브1 · 역5 · 대3 · 신1 · 평5 · 초5 · 공3 → 총점 23/35
동점이지만 결이 달라요 — 가양은 대단지·공원(재건축 체급), 등촌은 급행역·초등(출퇴근 실속).
이 라인의 본질은 9호선 급행이에요. 여의도·강남 업무지구를 환승 없이 잇는 노선이라 전월세 수요가 탄탄하고, 실거주하다가 나중에 세를 주기에도 부담이 없어요. 가양2단지는 이 리스트에서 가장 비싸지만 소형 대단지 + 낮은 용적률 + 한강변이라는 재건축 삼박자를 갖춘 곳이에요.
② 서북권 — 정비사업이 실제로 굴러가는 곳
| 단지 | 시세(타입) | 세대 / 용적률 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|---|
| 불광 미성 은평구 불광동 | 8.3억 (66㎡) | 1,340세대 / 227% | 3·6호선에 GTX-A 연신내 생활권. 안전진단 통과 후 최고 40층·1,662세대 재건축 추진 — 주민설명회까지 진행된, 사업이 가시화된 단지 |
| 신사 미성 은평구 신사동 | 6.5억 (63㎡) | 570세대 / 185% | 6호선 새절역 인접. 면적 대비 가격이 가장 저렴하고 DMC 출퇴근 용이. 일대 신속통합기획 재개발 확정으로 동네 자체가 바뀌는 중 |
| 홍제 현대그린 서대문구 홍제동 | 7억대 (84㎡) | 소단지 / 계단식 | 3호선으로 종로 20분. 전용 84㎡가 7억대라는 평형 가성비 + 등산로 연결 숲세권. 대신 구축·소단지·언덕 |
불광 미성 — 브1 · 역5 · 대5 · 신1 · 평4 · 초4 · 공3 → 총점 23/35
신사 미성 — 브1 · 역4 · 대3 · 신1 · 평4 · 초3 · 공3 → 총점 19/35
신사 미성은 총점이 낮은 만큼 가격도 가장 낮아요 — 점수 대비 가격이 이 단지의 무기예요.
③ 도심 동측 — 홍제 현대그린 vs 창신쌍용2차
| 구분 | 홍제 현대그린 | 창신쌍용2차 (종로구 창신동) |
|---|---|---|
| 시세 | 전용 84㎡ 7억대 | 전용 54㎡ 8억 |
| 구조 | 계단식 | 복도식 |
| 교통 | 3호선 — 종로 20분, 여의도 30분 | 6호선 — 광화문 20분, 강남 30분 |
| 강점 | 평형 가성비, 숲세권 | 도심 입지, 919세대, 주변 낙후로 개발 여지 |
| 약점 | 구축·소단지·언덕 | 구축·복도식·언덕 |
④ 동북권 — 중랑 4형제
| 단지 | 시세(타입) | 연식 / 세대 / 용적률 | 한줄평 |
|---|---|---|---|
| 신내6단지 | 6.5억 (59타입) | 1996년 / 1,609세대 / 187% | 낮은 용적률 + 대단지 = 사업성. 초품아·역세권까지 갖춘 몸테크 후보. 인근에 사립초(금성초)도 있어요 |
| 면목 현대 | 7억 (20평대) | 1994년 / 626세대 / 292% | 7호선 역세권 — 중랑구에서 강남 접근성이 가장 좋은 실거주 가성비 |
| 상봉 한신 | 8억 (59타입) | 1997년 / 1,544세대 / 376% | 트리플 역세권(7호선·경의중앙·경춘)과 상권 인프라의 대장. 용적률이 높아 재건축 기대는 낮음 |
| 면목 늘푸른동아 | 7억 (59타입) | 2002년 / 573세대 / 364% | 리스트에서 유일한 2000년대식. 모난 데 없는 육각형 밸런스형 |
신내6단지 — 브2 · 역5 · 대5 · 신1 · 평4 · 초5 · 공4 → 총점 26/35 🏆
면목 현대 — 브4 · 역4 · 대3 · 신1 · 평4 · 초4 · 공4 → 총점 24/35
상봉 한신 — 브3 · 역5 · 대3 · 신1 · 평5 · 초5 · 공2 → 총점 24/35
면목 늘푸른동아 — 브2 · 역3 · 대3 · 신2 · 평5 · 초4 · 공4 → 총점 23/35
신내6단지가 26점으로 이 글 전체 1위 — 6.5억이라는 가격까지 감안하면 점수 대비 가성비가 가장 좋아요.
중랑 4형제는 성격이 뚜렷하게 갈려요. 미래 가치(재건축)는 신내6단지, 현재 인프라는 상봉 한신, 출퇴근 실속은 면목 현대, 덜 낡은 집은 늘푸른동아. 용적률 숫자를 보면 이유가 보여요 — 187%는 새로 지을 여지가 크고, 376%는 지금 인프라를 누리는 값이에요.
⑤ 대단지 안정형 — 59㎡ 기준 한눈 시세표
"재건축이고 뭐고, 관리 잘 되는 큰 단지에서 편하게 살고 싶다"면 이쪽이에요. 전용 59㎡ 기준, 2026년 상반기 실거래 기준 가격이에요.
| 단지 | 위치 | 연식 | 세대수 | 시세 | 교통 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한신한진 | 성북구 돈암동 | 1998년 | 4,515 | 7.6억 | 4호선 성신여대입구 10분 |
| SK북한산시티 | 강북구 미아동 | 2004년 | 3,830 | 6.6억 | 우이신설선 솔샘 4분 |
| 중계그린 | 노원구 중계동 | 1990년 | 3,481 | 6.75억 | 7호선 중계 1분 |
| 구로 삼성 | 구로구 구로동 | 2004년 | 1,244 | 7.9억 | 7호선 남구로 6분 |
| 홍은 벽산 | 서대문구 홍은동 | 1997년 | 1,329 | 7억 | 3호선 홍제 10분 |
| 창동 삼성 | 도봉구 창동 | 1992년 | 1,668 | 7.3억 | 1·4호선 창동 7분 |
| 신림 현대 | 관악구 신림동 | 1993년 | 1,634 | 6.8억 | 신림선 서원 5분 |
| 중화 한신 | 중랑구 중화동 | 1997년 | 1,544 | 8.6억 | 7호선·경의중앙 상봉 4분 |
3,000세대가 넘는 매머드 단지는 관리비가 안정적이고 커뮤니티·상가 인프라가 자생해요. 환금성(팔고 싶을 때 팔리는 힘)도 소단지보다 확실히 좋아요. 중화 한신은 8억대 중반이라 이 리스트의 예산 상단을 넘지만, 상봉역 초역세권 프리미엄을 보여주는 비교 기준으로 넣어뒀어요.
내 상황별 고르는 법
임장 필수 체크리스트
- 경사도는 다리로: 지도 앱은 언덕을 안 보여줘요. 역에서 단지 입구, 입구에서 동까지 직접 걸어보세요. 홍제·창신·홍은 라인은 특히요.
- 주차난은 밤에: 저녁 9시 이후 방문해서 이중주차 정도를 보세요. 90년대 구축은 세대당 주차대수가 1대 미만인 곳이 많아요.
- 복도식/계단식, 라인별 차이: 같은 단지에도 향·구조·리모델링 여부로 만족도가 갈려요. 중개업소에 라인별 특징을 물어보세요.
- 관리 상태: 게시판 공지, 장기수선충당금 적립 현황, 엘리베이터 교체 이력이 단지의 '건강검진표'예요.
- 손품 선행: 매물 증감·실거래 추이·입주물량은 앱으로 미리 확인하고 가세요. 방법은 앱 3개로 거르는 법에 정리해 뒀어요.
자주 묻는 질문
Q. 6~8억이면 대출은 얼마나 나올까요?
수도권 주담대는 최대 6억원 한도에 스트레스 DSR 3단계가 적용돼서, 소득에 따라 한도가 꽤 달라져요. 7억 집을 산다면 대략 소득 기준으로 감당 가능한 대출액을 먼저 계산하고 예산을 역산하는 게 순서예요. 부비의 주담대 가이드와 계산기로 내 한도를 먼저 확인해 보세요.
Q. 재건축 기대 단지와 그냥 살기 좋은 단지, 뭐가 나을까요?
정답이 없는 대신 질문을 바꿔보세요. "재건축이 15년 늦어져도 후회하지 않을 집인가?" 예스면 몸테크형(불광 미성·신내6단지), 노면 인프라형(상봉 한신·한신한진)이에요. 재건축은 사업 단계가 하나 넘어갈 때마다 가격에 선반영되는 대신, 멈추면 그 기간이 전부 기회비용이 돼요.
Q. 이 글의 시세를 그대로 믿고 예산을 잡아도 되나요?
안 돼요. 이 글의 가격은 2026년 상반기 실거래·호가 기준의 대략적인 수준이고, 서울 시세는 단지·타입·층별로 수천만원씩 벌어져요. 예산은 국토부 실거래가 공개시스템의 최근 3개월 거래와 현장 호가를 함께 보고 잡으세요.
현금·소득·직장·자녀 조건을 넣으면 국토부 실거래 데이터로 내 예산에 맞는 아파트 5곳을 바로 추천해 드려요.