겨울 전셋집 결로·곰팡이·동파
수리비는 집주인 vs 세입자, 누가 낼까
한 줄 정리 — 날이 추워지면 임대차 분쟁의 단골 3종 세트가 돌아와요. 창틀에 물이 줄줄 흐르는 결로, 벽지 뒤에 번지는 곰팡이, 그리고 한파가 지나간 아침의 보일러·수도 동파. 셋 다 "이거 누가 고쳐요?"로 시작해서 보증금 분쟁으로 끝나기 일쑤인데, 법의 원칙은 의외로 명확해요. 민법 제623조에 따라 집을 '쓸 수 있는 상태'로 유지해 줄 의무는 기본적으로 임대인에게 있어요. 다만 세입자가 관리를 소홀히 해서 생긴 손상은 세입자 몫이에요. 결국 싸움은 "이게 집 자체의 하자냐, 생활 관리의 문제냐"를 가리는 일이고, 그 판단 기준과 증거 남기는 법만 알아두면 겨울이 한결 덜 무서워져요.
• ① 원칙은 집주인 부담. 임대인은 계약 기간 내내 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있어요(민법 제623조). 단열 불량·외벽 균열로 인한 결로, 수명을 다한 보일러 고장, 노후 배관 동파처럼 집 자체의 문제는 집주인이 고쳐야 해요.
• ② 예외는 세입자 과실. 겨우내 환기를 거의 안 해 생긴 곰팡이, 한파에 장기간 집을 비우면서 보일러를 완전히 꺼둬 생긴 동파처럼 관리 소홀이 원인이면 수리비가 세입자에게 넘어올 수 있어요. 형광등·수도꼭지 패킹 같은 소모품 교체도 세입자 몫이에요(대법원 94다34692의 구별 기준).
• ③ 모든 대응의 시작은 '사진 + 문자 통지'. 하자를 발견하면 즉시 날짜가 남는 사진·동영상을 찍고 임대인에게 문자로 알리세요. 임차인에게는 통지의무(민법 제634조)가 있어서, 알리지 않고 방치해 피해가 커지면 그 부분은 세입자 책임이 될 수 있어요. 통지는 의무이자 가장 강력한 증거예요.
왜 겨울마다 분쟁이 터지나 — 결로의 계절
결로는 따뜻하고 습한 실내 공기가 차가운 벽·창을 만나 물방울로 맺히는 현상이에요. 실내외 온도 차가 커지는 11월부터 3월 사이에 집중되고, 북향 방·외벽에 붙은 방·최상층과 1층, 그리고 단열이 부실한 구축 빌라·원룸에서 특히 심해요. 문제는 결로가 하루 이틀 창을 닦는 수준을 넘어서면 벽지 곰팡이 → 옷·가구 손상 → 호흡기 걱정으로 번지고, 그때부터 "집이 문제냐, 사는 사람이 문제냐"라는 책임 공방이 시작된다는 거예요.
동파도 마찬가지예요. 기온이 영하로 떨어지는 한파가 오면 수도계량기·노출 배관·보일러가 얼어서 터지는데, 수리비가 적게는 몇만원(계량기)에서 많게는 백만원 단위(보일러 교체)까지 나와요. 금액이 크다 보니 "네가 얼렸다", "집이 낡아서다"로 갈등이 커지기 쉬워요. 그러니 책임의 경계선부터 법대로 그어볼게요.
대원칙 — 민법 623조, 수선의무는 임대인에게
민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 "계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무"를 진다고 정해요. 월세·전세를 받는 대가로 '살 수 있는 집'을 계속 제공할 책임이 집주인에게 있다는 뜻이에요.
그렇다고 못 하나 박는 것까지 집주인을 부르라는 건 아니에요. 대법원은 기준을 이렇게 나눠요(대법원 1994.12.9. 선고 94다34692 등). 임차인이 큰 비용 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것 — 형광등, 샤워기 헤드, 수도꼭지 패킹 같은 소모품 — 은 임차인이 알아서 하고, 고치지 않으면 정해진 목적대로 집을 쓸 수 없는 정도의 수선 — 보일러 고장, 배관 누수, 창호·단열 하자 — 은 임대인이 해야 한다는 거예요. 겨울 분쟁 3종 세트는 대부분 후자에 속하는 큰 수선이라, 출발점은 언제나 '임대인 부담'이에요. 다만 하자의 원인이 세입자의 관리 소홀이면 얘기가 달라져요. 아래에서 항목별로 볼게요.
항목별 정리 — 결로·곰팡이·보일러·수도, 경계선은 여기
| 상황 | 집주인 부담인 경우 | 세입자 부담인 경우 |
|---|---|---|
| 결로·곰팡이 | 단열 불량, 외벽 균열, 창호 틈새 등 구조적 하자가 원인일 때. 같은 자리에 반복되거나 윗집 누수가 원인일 때 | 환기·제습 등 생활 관리를 현저히 소홀히 했을 때. 가구를 벽에 밀착시켜 두고 방치한 자국 등 |
| 보일러 | 내용연수(통상 8~10년)가 다 된 노후 보일러의 고장·교체, 자연 고장 | 한파에 장기간 집을 비우며 전원을 꺼두는 등 과실로 동파시켰을 때 |
| 수도 배관 | 벽 속 배관 등 노후·시공 하자로 인한 동파·누수 | 세입자가 보온 조치 안내를 무시하고 방치해 노출 배관이 얼었을 때(사안별 판단) |
| 수도계량기 | 계량기는 수도사업자(지자체) 관리 설비예요. 서울시 등 여러 지자체는 동파된 계량기를 지자체 부담으로 교체해 주지만, 지역·사안에 따라 다르니 관할 수도사업소(서울 다산콜 02-120)에 먼저 문의하세요 | |
| 소모품 | — | 형광등·전구, 수도꼭지 패킹, 샤워기 헤드, 도어락 건전지 등 |
집주인이 가장 흔하게 꺼내는 말이 "환기를 안 해서 그래요"예요. 실제로 환기 부족이 원인인 경우도 있으니 무조건 틀린 말은 아니에요. 하지만 매일 환기를 해도 같은 자리에 결로·곰팡이가 반복된다면, 특히 외벽 쪽 모서리·창틀 주변·장판 아래처럼 단열이 끊기는 지점이라면 구조적 하자를 의심해야 해요. 이럴 땐 ① 환기·제습을 하는 모습과 날짜가 남게 영상 기록을 만들고 ② 결로 부위를 주기적으로 촬영해 '관리해도 반복된다'는 증거를 쌓은 뒤 ③ 임대인에게 수선을 요구하세요. 신축이라면 시공사에 하자보수를 청구할 수 있는 하자담보책임 제도도 있으니, 입주 초부터 결로가 심한 새 아파트·빌라는 관리사무소를 통해 하자 접수를 먼저 해보세요.
보일러는 겨울 수리비 중 금액이 가장 커요. 수리로 끝나면 수십만원, 교체면 시공비 포함 100만원을 훌쩍 넘기도 하죠. 기준은 단순해요. 오래돼서 고장난 건 설비의 문제니 임대인 부담이고, 세입자가 얼린 건 관리의 문제니 세입자 부담이에요. 전형적인 세입자 과실 사례가 "한파주의보가 내린 주에 여행 가면서 보일러를 완전히 꺼둔 경우"예요. 장기간 집을 비울 땐 보일러를 끄지 말고 외출 모드로 두세요. 반대로 멀쩡히 외출 모드로 뒀는데도 노후 보일러가 얼었다면 세입자에게 책임을 묻기 어려워요. 분쟁에 대비해, 집을 비우기 전 외출 모드로 설정한 보일러 패널 사진 한 장을 찍어두면 훌륭한 보험이 돼요.
수도계량기는 세대 설비가 아니라 수도사업자 관리 설비라, 동파 시 교체를 지자체가 맡는 지역이 많아요(서울시는 상수도사업본부가 동파 계량기를 교체해 줘요). 그래서 계량기가 얼었다면 사설 업체를 부르기 전에 관할 수도사업소부터 연락하는 게 순서예요. 더 중요한 건 예방이에요. 계량기함 안을 헌 옷이나 보온재로 채우고 비닐로 덮어 찬 공기를 막고, 한파특보가 내린 밤에는 수도꼭지를 실처럼 가늘게 틀어 물을 흐르게 두세요. 수도요금 몇백원으로 수리비와 '물 끊긴 아침'을 막는 셈이에요. 이미 얼었다면 토치·끓는 물은 금물 — 배관이 터져요. 미지근한 물수건이나 드라이기로 계량기·배관을 천천히 녹이세요.
"수리는 전부 임차인 부담" 특약, 어디까지 유효할까
계약서에 "임대차 기간 중 수리는 임차인이 부담한다"는 특약이 있는 경우가 많아요. 이런 특약이 전부 무효는 아니지만, 만능도 아니에요. 대법원은 특약으로 임대인의 수선의무를 면제하더라도, 특별한 사정이 없는 한 그 범위는 통상 생길 수 있는 파손 같은 소규모 수선에 한정되고, 대규모 수선까지 임차인에게 떠넘긴 것으로는 볼 수 없다고 봐요(대법원 94다34692). 즉 특약이 있어도 단열 하자 보수, 노후 보일러 교체, 배관 공사처럼 집의 기본 기능에 관한 큰 수선은 여전히 임대인 몫이에요. "특약 썼으니 끝"이라는 말에 주눅 들 필요 없어요.
집주인이 수리를 미룰 때 — 세입자의 4가지 카드
1단계, 문자로 수선 요구. 하자 사진과 함께 "민법 623조에 따른 수선을 요청합니다. ○일까지 조치 부탁드립니다"라고 기록이 남는 방식으로 요구하세요. 전화로만 말하면 분쟁에서 '없던 일'이 돼요.
2단계, 직접 수리 후 필요비 청구. 임대인이 계속 미루면 세입자가 먼저 수리하고 그 비용(필요비)을 즉시 청구할 수 있어요(민법 제626조 제1항). 보일러가 멈춘 한겨울에 집주인 연락만 기다릴 수는 없으니까요. 수리 전 견적서와 하자 사진, 수리 후 영수증을 반드시 챙기고, 가능하면 "수리 후 비용을 청구하겠다"는 통보 문자를 먼저 보내두세요. 월세에서 공제하는 방식은 임대인과 합의가 됐을 때 쓰는 게 안전해요.
3단계, 차임 감액 청구. 하자 때문에 집 일부를 제대로 쓰지 못했다면 그 비율만큼 차임(월세) 감액을 주장할 수 있어요(민법 제627조). 곰팡이 때문에 방 하나를 통째로 못 쓴 기간이 길다면 검토해 볼 카드예요.
4단계, 분쟁조정위원회. 말이 안 통하면 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·LH·한국부동산원 운영)를 이용해 보세요. 수수료가 1만원 안팎으로 저렴하고, 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 있어요. 하자 사진·문자 내역·영수증만 잘 정리돼 있다면 세입자가 해볼 만한 절차예요.
겨울나기 예방 루틴 — 수리비 분쟁을 원천 차단하는 법
- 하루 2~3회, 10분씩 맞통풍 환기. 요리·샤워 직후엔 꼭 환기하고, 실내 습도는 40~60%를 유지하세요. 습도계 하나(몇천원)가 곰팡이 분쟁의 증거이자 예방 도구가 돼요.
- 가구는 외벽에서 5~10cm 띄우기. 외벽에 밀착한 장롱·침대 뒤는 곰팡이 1순위예요. 공기가 돌 틈만 줘도 확 줄어요.
- 장기 외출 시 보일러는 끄지 말고 외출 모드. 출발 전 패널 사진 한 장으로 '과실 없음'을 남겨두세요.
- 계량기함 보온 + 한파특보 밤엔 물 가늘게 틀기. 베란다·다용도실 노출 배관엔 보온재를 감아두세요.
- 입주 때 집 상태를 통째로 기록. 입주 당일 벽·창틀·보일러 연식(명판 사진)·수압을 영상으로 남겨두면, 퇴거 때 "원래 있던 하자"와 "세입자가 만든 손상"을 가리는 결정적 증거가 돼요.
- 하자는 발견 즉시 통지. 임차인에겐 통지의무(민법 제634조)가 있어요. 알리지 않고 겨울을 나다 피해가 커지면 그 확대된 부분의 책임을 떠안을 수 있어요.
자주 묻는 질문
Q. 곰팡이가 생겼는데 집주인이 "환기 안 한 네 탓"이라고 해요. 무조건 제가 물어야 하나요?
아니에요. 원인이 무엇이냐에 따라 갈려요. 단열 불량·외벽 균열·창호 하자 같은 구조적 문제로 생긴 결로·곰팡이는 민법 623조의 수선의무에 따라 임대인이 고쳐야 해요. 환기·제습을 평범하게 해왔는데도 같은 자리에 반복된다면 구조적 하자일 가능성이 커요. 환기하는 일상을 날짜가 남게 기록하고, 반복되는 부위 사진을 쌓아서 수선을 요구하세요. 반대로 겨우내 환기를 거의 하지 않는 등 관리를 현저히 소홀히 한 경우라면 세입자 책임이 될 수 있어요.
Q. 한파에 보일러가 동파됐어요. 수리비는 누가 내나요?
'왜 얼었는지'가 기준이에요. 세입자가 한파에 장기간 집을 비우면서 보일러를 완전히 꺼두는 등 관리 소홀로 얼렸다면 세입자 부담이 될 수 있어요. 반면 평소처럼 사용했는데 노후 보일러가 고장·동파됐다면 설비 자체의 문제라 임대인 부담이에요. 보일러 내용연수는 통상 8~10년으로 보니, 연식 명판 사진을 찍어두면 판단에 도움이 돼요. 집을 비울 땐 외출 모드로 두고 패널 사진을 남기는 게 가장 확실한 예방이자 증거예요.
Q. 계약서에 "모든 수리는 임차인 부담" 특약이 있어요. 보일러 교체도 제 돈으로 해야 하나요?
그렇지 않을 가능성이 커요. 대법원은 수선의무를 면제하는 특약이 있어도 특별한 사정이 없는 한 소규모 수선에 한정되고, 대규모 수선 의무까지 임차인에게 넘긴 것으로 볼 수 없다고 해요(94다34692). 노후 보일러 교체, 단열·배관 공사처럼 집의 기본 기능에 관한 큰 수선은 특약과 무관하게 임대인 부담이 원칙이에요.
Q. 집주인이 수리를 계속 미뤄요. 제가 먼저 고치고 청구해도 되나요?
돼요. 임차인이 집의 보존에 필요한 비용(필요비)을 지출하면 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있어요(민법 626조 1항). 다만 분쟁을 줄이려면 순서가 중요해요. ① 하자 사진과 함께 문자로 수선을 요구하고 ② "조치가 없으면 직접 수리 후 비용을 청구하겠다"고 통보한 뒤 ③ 견적서·영수증을 보관하세요. 임대인이 끝내 상환을 거부하면 주택임대차분쟁조정위원회나 지급명령을 활용할 수 있어요.
Q. 수도계량기가 얼었어요. 사설 업체를 불러야 하나요?
먼저 관할 수도사업소에 연락하세요. 수도계량기는 수도사업자(지자체) 관리 설비라, 서울시를 비롯한 여러 지자체가 동파된 계량기를 지자체 부담으로 교체해 줘요(서울은 다산콜 02-120). 지역과 사안에 따라 처리 기준이 다를 수 있으니 전화로 확인하는 게 가장 빨라요. 계량기가 아니라 집 안 배관이 언 거라면 드라이기나 미지근한 물수건으로 천천히 녹이고, 토치나 끓는 물은 배관 파열 위험이 있어 금물이에요.