전월세 만기, 그냥 살까 다시 쓸까
묵시적 갱신·갱신청구권·재계약 완벽 비교
한 줄 정리 — 전월세 만기가 다가오는데 이 집에서 계속 살고 싶다면, 길은 세 갈래예요. ① 서로 아무 말 없이 만기를 지나보내는 묵시적 갱신, ② 세입자가 "갱신하겠습니다"라고 명확히 통보해 법으로 2년을 보장받는 계약갱신청구권, ③ 보증금·월세 조건을 새로 합의해 계약서를 다시 쓰는 합의 재계약. 셋은 비슷해 보이지만 인상 상한, 중도 해지 권리, 아껴둔 카드(갱신청구권)가 소모되는지가 전부 달라요. 그리고 이 갈림길에서 뭔가를 선택할 수 있는 데드라인은 만기 2개월 전이에요.
가을 이사철이라 "보증금 올려달라"는 연락을 받는 분이 많은 시기예요. 집주인 문자 한 통에 어떻게 답하느냐에 따라 앞으로 2년, 길게는 4년의 주거비가 달라져요. 세 가지 길의 차이를 표 하나로 정리하고, 각각 언제 유리한지, 보증금을 올려줄 때 꼭 챙길 3종 세트까지 볼게요.
• 데드라인은 만기 2개월 전: 집주인의 "조건 바꾸자·나가달라" 통보도, 세입자의 갱신청구권 행사도 만기 6~2개월 전 사이에만 가능해요. 2개월 전을 넘기면 자동으로 묵시적 갱신 — 같은 조건으로 2년 연장이에요.
• 묵시적 갱신은 세입자에게 가장 유리한 카드예요: 보증금·월세 그대로 2년 + 살다가 언제든 해지 통보 → 3개월 뒤 보증금 반환 + 아껴둔 갱신청구권 1회는 그대로 보존(다음 만기에 또 쓸 수 있어요).
• 갱신청구권은 '집주인이 올리자고 할 때' 꺼내는 방패: 문자·내용증명으로 명확히 행사하면 임대인은 실거주 등 법정 사유 없이 거절 못 하고, 인상은 5% 이내로 제한돼요. 단 평생 1회예요.
• 합의 재계약(새 계약서)은 5% 상한이 없어요: 세입자가 동의해야 성립하지만, 동의하면 5% 넘는 인상도 유효해요. 대신 갱신청구권을 쓰지 않은 거라면 카드는 남아요 — 계약서 특약에 "갱신청구권 행사에 의한 갱신"이라고 적히면 카드가 소모되니 문구를 확인하세요.
• 보증금 올려줬다면 3종 세트: ① 증액분 계약서에 확정일자 새로 받기(기존 계약서는 버리지 말 것) ② 도장 찍기 전 등기부등본 다시 떼기 ③ 보증보험 갱신 + 금액이 바뀌었으면 30일 내 전월세 신고.
세 갈래 길, 표 하나로 끝내기
용어가 어렵지 내용은 간단해요. "아무 말 없이 지나감 / 나 갱신할래요 통보 / 조건 바꿔 새로 계약" — 이 세 가지예요.
| 구분 | ① 묵시적 갱신 | ② 계약갱신청구권 | ③ 합의 재계약 |
|---|---|---|---|
| 성립 방식 | 만기 2개월 전까지 양쪽 다 아무 통보 없음 | 세입자가 만기 6~2개월 전에 명확히 의사 표시 | 양쪽이 조건 합의 후 계약서 새로 작성 |
| 보증금·월세 | 기존 그대로 | 인상해도 5% 이내 | 합의하면 5% 초과도 가능 |
| 기간 | 2년 보장 | 2년 보장 | 계약서에 쓴 대로 (통상 2년) |
| 세입자 중도 해지 | 언제든 통보 → 3개월 뒤 효력 | 언제든 통보 → 3개월 뒤 효력 | 원칙적으로 불가 (만기까지 거주 의무) |
| 갱신청구권 1회 카드 | 보존 (소모 안 됨) | 소모 | 행사 의사표시 없었다면 보존 |
| 중개수수료 | 없음 | 없음 | 없음 (중개사 안 끼면) · 대필료 정도 |
| 이런 분에게 | 조건 그대로 계속 살 사람 | 집주인이 무리하게 올리자고 할 때 | 조건 변경에 서로 합의됐을 때 |
표에서 눈여겨볼 대목은 두 가지예요. 첫째, 묵시적 갱신과 갱신청구권 갱신은 세입자만 중도 해지권을 가져요. 집주인은 2년을 지켜야 하지만 세입자는 사정이 생기면 통보 3개월 뒤에 나갈 수 있어요(그 3개월치 월세는 내야 해요). 둘째, 갱신청구권은 평생 한 집에서 1회라 아무 때나 쓰면 아까운 카드예요. 집주인이 조건을 안 바꾸겠다면 굳이 꺼낼 필요 없이 묵시적 갱신으로 흘려보내는 게 이득이에요.
① 묵시적 갱신 — 아무 일도 안 일어났을 때 생기는 일
주택임대차보호법 제6조는 이렇게 정해요. 집주인이 만기 6개월~2개월 전 사이에 "갱신 안 한다" 또는 "조건 바꾸자"고 통지하지 않고, 세입자도 2개월 전까지 아무 말을 하지 않으면, 이전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봐요. 기간은 2년이에요.
세입자 입장에서 정리하면 이래요.
- 보증금·월세 동결 2년: 5%는커녕 한 푼도 안 올라요. 같은 조건 그대로예요.
- 언제든 나갈 수 있어요: 갱신된 뒤 사정이 생기면 해지 통보하고 3개월 뒤에 보증금을 돌려받아요(법 제6조의2). 복비 부담 의무도 없어요 — 자세한 건 계약 중간에 이사 가야 할 때 칼럼에 정리해뒀어요.
- 갱신청구권 카드는 그대로: 묵시적 갱신은 갱신청구권을 "행사"한 게 아니라서 횟수가 차감되지 않아요. 이론상 묵시적 갱신이 반복되면 4년, 6년을 살고도 카드가 남아 있을 수 있어요.
주의할 점도 있어요. 월세를 2기분 이상 연체했거나 임차인 의무를 크게 어긴 경우에는 묵시적 갱신이 성립하지 않아요. 그리고 "아무 말 없이"가 조건이라, 집주인이 만기 3개월 전에 "보증금 올리자"고 문자를 보냈다면 이미 묵시적 갱신 코스는 아니에요 — 그때는 ②나 ③으로 넘어가요.
② 계약갱신청구권 — 집주인이 올리자고 할 때 꺼내는 방패
집주인이 "이번에 보증금 1억 올려주세요, 아니면 방 빼주세요"라고 했다면, 세입자에게는 법이 만들어 둔 방패가 있어요. 만기 6~2개월 전 사이에 "계약갱신청구권을 행사합니다"라고 통보하면, 임대인은 본인·직계가족 실거주 등 법에 적힌 사유가 없는 한 거절할 수 없어요(법 제6조의3). 이때 인상은 기존 보증금·월세의 5% 이내로 제한되고, 그마저도 세입자와 협의가 안 되면 임대인이 일방적으로 올릴 수 없어요.
말로만 하면 나중에 "그런 말 없었다"가 돼요. 문자·카카오톡처럼 기록이 남는 방법으로 "○년 ○월 ○일 만기인 임대차계약에 대해 계약갱신청구권을 행사합니다"라고 보내고 답장을 받아두세요. 임대인이 응답을 회피하면 내용증명으로 한 번 더 보내는 게 확실해요. 반대로 갱신청구권을 쓸 생각이 없다는 인상을 주는 애매한 답장("생각해볼게요" 등)만 반복하다 2개월 전 데드라인을 넘기지 않도록 주의하세요.
알아둘 세부 사항 세 가지예요.
- 5% 상한 계산: 보증금 3억이면 최대 1,500만원, 월세 100만원이면 최대 5만원이에요. 지자체가 조례로 더 낮게 정할 수 있고, 한 번 올렸으면 1년 안에는 다시 못 올려요. 전세↔월세 전환이 섞이면 계산이 복잡해지니 부비 계산기의 전월세 전환 계산으로 확인하세요.
- 갱신 후에도 중도 해지 가능: 갱신청구권으로 연장한 계약도 세입자는 언제든 해지 통보 → 3개월 뒤 효력이에요. 대법원은 2024년 1월 판결(2023다258672)에서 갱신된 기간이 시작되기 전에 통보했더라도 통보 도달 3개월 뒤면 해지된다고 확인했어요.
- 임대인이 실거주를 이유로 거절한다면: 진짜인지 따져볼 수 있고, 거짓 실거주로 드러나면 손해배상 청구도 가능해요. 대처법은 실거주 갱신거절 대처법 칼럼에 따로 정리돼 있어요.
③ 합의 재계약 — 조건 바꿔 새로 쓸 때 알아야 할 것
집주인과 사이가 나쁘지 않고 인상 폭도 수긍할 만하다면, 조건을 합의해 계약서를 새로 쓰는 게 제일 깔끔해요. 다만 세 가지는 알고 도장을 찍으세요.
- 5% 상한이 없어요: 5% 상한은 갱신청구권을 행사했을 때 적용되는 거예요. 양쪽이 합의한 새 계약은 10%를 올려도 유효해요. 뒤집어 말하면, 인상 폭이 부담스러우면 합의를 거부하고 갱신청구권을 행사하면 돼요 — 협상의 기준선이 5%라는 뜻이에요.
- 갱신청구권 카드가 남는지 확인: 국토교통부 해설 기준으로, 갱신청구권은 "행사한다"는 명확한 의사표시가 있어야 소모돼요. 그냥 조건을 합의해 재계약했다면 카드는 남아요. 단, 계약서 특약에 "본 계약은 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신임" 같은 문구가 들어가면 카드를 쓴 게 되니, 특약란을 꼭 읽어보세요.
- 중도 해지권이 없어요: 합의 재계약은 새 계약이라, 묵시적 갱신·갱신청구권 갱신과 달리 "통보 3개월 뒤 해지" 권리가 없어요. 2년 안에 이사 갈 가능성이 있다면 이 차이가 생각보다 커요.
보증금 올려줄 때 챙길 3종 세트
어느 길이든 보증금이 올라간다면, 올려준 돈을 지키는 절차가 따로 필요해요. 순서대로 하세요.
2년 전 계약할 때 깨끗했어도, 그 사이 집주인이 근저당을 잡았을 수 있어요. 인터넷등기소에서 700원이면 확인돼요. 새 근저당이 생겼다면 증액분은 그보다 후순위가 되니, 근저당 채권최고액 + 내 보증금(증액 후)이 시세의 70~80%를 넘으면 증액에 응하지 않는 게 안전해요. 등기부등본 보는 법에서 항목별 해석을 확인하세요.
보증금을 올렸다면 증액분에 대한 계약서(또는 증액 특약이 담긴 새 계약서)에 확정일자를 다시 받아야 증액분도 우선변제권이 생겨요. 이때 기존 보증금의 순위는 원래 확정일자 그대로 유지되고, 증액분만 새 확정일자 날짜의 순위를 받아요. 그래서 기존 계약서를 폐기하면 안 돼요 — 원래 순위를 증명하는 서류예요. 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있고, 전월세 신고를 하면 확정일자는 자동으로 부여돼요.
전세보증금 반환보증(HUG·SGI·HF)은 갱신 계약을 하면 보증도 갱신 신청해야 해요. 기관마다 신청 기한이 정해져 있으니(HUG는 기존 보증기간 만료 전후 1개월 안팎) 계약서 쓴 김에 바로 처리하는 게 안전해요 — 증액됐다면 증액분까지 보증되는지, 가입 요건(전세가율 등)을 여전히 충족하는지도 확인하세요. 그리고 보증금·월세 금액이 바뀐 갱신 계약은 30일 내 전월세 신고 대상이에요(금액 변동 없는 갱신은 면제). 자세한 건 전월세 신고제 완벽정리를 보세요.
상황별 정리 — 나는 어느 길로 가야 하나
아무것도 하지 마세요. 만기 2개월 전이 지나면 묵시적 갱신으로 같은 조건 2년이 확보되고, 갱신청구권 카드도 남아요. 단 하나, 만기 2개월 전까지는 집주인이 조건 변경을 통보할 수 있으니 2개월 전 데드라인이 지나는 날짜를 달력에 적어두고, 그날까지는 연락이 올 수 있다고 생각하세요.
인상 요구가 5%를 넘거나 수긍하기 어렵다면, 만기 2개월 전이 지나기 전에 갱신청구권을 문자로 행사하세요. 이러면 인상은 5% 이내 협의로 제한돼요. 5% 이내 인상이라 어차피 응할 생각이면, 갱신청구권을 명시하지 않고 합의 재계약으로 처리하는 게 카드를 아끼는 방법이에요 — 다음 만기에 더 큰 인상 요구가 올 때를 대비할 수 있으니까요.
묵시적 갱신이나 갱신청구권 갱신이 유리해요 — 둘 다 언제든 해지 통보 → 3개월 뒤 보증금 반환이 법으로 보장돼요. 반대로 조건을 바꿔 새 계약서를 쓰면 이 권리가 사라져요. 청약 당첨 대기 중이거나 이직 가능성이 있다면 새 계약서 작성은 신중하게요.
만기 6~2개월 전 사이에 기록이 남는 방법으로 통보하세요. 이 기간을 넘기면 묵시적 갱신으로 2년간 조건 변경이 어려워요. 세입자가 갱신청구권을 행사하면 인상은 5% 이내 협의로 제한되고, 등록임대사업자라면 애초에 모든 갱신에 5% 상한이 적용돼요. 실거주 목적 갱신 거절은 요건과 손해배상 리스크를 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 만기 2개월 전이 지났는데 집주인이 이제야 보증금을 올려달래요. 응해야 하나요?
아니요. 만기 2개월 전까지 조건 변경 통지가 없었다면 이미 묵시적 갱신이 성립해 같은 조건으로 2년 연장된 상태예요. 그 이후의 인상 요구에 응할 법적 의무는 없어요. 다만 갱신된 뒤에도 1년이 지나면 임대인이 5% 이내에서 증액을 청구할 수는 있는데, 이것도 협의가 원칙이에요.
Q. 묵시적 갱신으로 2년 더 살면 계약서를 다시 써야 하나요?
안 써도 돼요. 법적으로 이전과 같은 조건의 계약이 이어진 것이라 기존 계약서와 확정일자가 그대로 유효해요. 보증금이 바뀌지 않았다면 확정일자를 다시 받을 필요도, 전월세 신고를 다시 할 필요도 없어요.
Q. 갱신청구권을 쓰고 2년 살고 나면 그다음엔 어떻게 되나요?
갱신청구권은 1회로 끝났지만, 그다음 만기에도 묵시적 갱신은 계속 가능해요. 집주인이 만기 6~2개월 전에 아무 통보를 하지 않으면 또 같은 조건으로 연장돼요. 반대로 집주인이 갱신 거절을 통보하면 이번에는 막을 방패가 없으니, 만기 6개월 전부터는 이사 가능성을 열어두고 준비하는 게 안전해요.
Q. 보증금은 그대로 두고 월세만 5% 올리기로 했어요. 뭘 챙겨야 하나요?
보증금이 그대로면 우선변제권 순위는 달라질 게 없어서 확정일자는 새로 안 받아도 돼요. 다만 월세 금액이 바뀐 갱신 계약은 전월세 신고 대상(보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 기준 충족 시)이라 30일 내 신고해야 하고, 신고하면 과태료 걱정 없이 기록도 남아요. 합의 내용은 문자로라도 남겨두세요.
Q. 집주인이 "갱신청구권 쓴 걸로 하자"며 특약에 넣자고 해요. 왜죠?
갱신청구권이 소모되면 다음 만기에 세입자가 5% 상한 방패를 쓸 수 없기 때문이에요. 5% 이내 인상에 합의하는 상황이라면 세입자 입장에서는 그 특약을 뺀 합의 재계약이 유리해요. 특약을 강요당한다고 느끼면 서명 전에 무료 법률상담(대한법률구조공단 132, 지자체 전월세지원센터)에서 확인해보세요.