전월세 신고제 완벽정리
30일 넘기면 과태료, 확정일자는 공짜로
한 줄 정리 — 신고 대상 지역에서 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택 임대차 계약을 맺었다면, 계약 체결일부터 30일 안에 주민센터나 온라인으로 임대차 신고를 해야 해요. 4년의 계도기간이 끝나고 2025년 6월 1일 체결분부터는 실제로 과태료(지연 2만~30만원, 거짓 신고 100만원)가 부과되고 있어요. 대신 신고하면 확정일자가 자동으로 부여돼 보증금 지키는 데는 오히려 이득이에요.
"전입신고 했으니까 끝난 거 아니에요?" 임대차 상담에서 정말 자주 나오는 말이에요. 전월세 신고제(정식 이름은 주택 임대차 계약 신고제)는 2021년 6월에 시행됐지만, 4년 동안 과태료를 매기지 않는 계도기간이 이어지면서 "안 해도 되는 것"처럼 알려져 있었거든요. 그런데 계도기간이 끝난 지금은 달라요. 30일 기한을 넘기면 진짜로 과태료 고지서가 날아올 수 있어요.
오늘은 누가, 언제까지, 어떻게 신고해야 하는지, 안 하면 얼마를 내는지, 그리고 세입자 입장에서 이 제도를 어떻게 활용하면 좋은지까지 2026년 8월 기준으로 한 번에 정리해 드릴게요.
• 신고 대상: 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 — 둘 중 하나만 넘어도 대상이에요.
• 기한: 잔금일·입주일이 아니라 계약서에 서명한 날부터 30일이에요.
• 방법: 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 온라인·모바일 신고. 계약서만 있으면 한쪽이 혼자 해도 공동 신고로 인정돼요.
• 과태료: 지연·미신고는 금액과 기간에 따라 2만~30만원, 거짓 신고는 100만원. 2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터 부과돼요.
• 보너스: 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동 부여돼요. 따로 주민센터 가서 받을 필요가 없어요.
• 금액 변동 없는 갱신(묵시적 갱신 포함)은 신고 대상이 아니에요.
어떤 계약을 신고해야 하나요
모든 전월세 계약이 대상은 아니에요. 금액과 지역 두 가지 기준을 다 확인하세요.
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 금액 | 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 (둘 중 하나만 넘어도 대상) |
| 지역 | 수도권(서울·경기·인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주도, 그 외 도(道)의 시(市) 지역 — 도의 군(郡) 지역은 제외 |
| 대상 계약 | 신규 계약 + 보증금·월세가 변경된 갱신·재계약 |
| 신고 안 해도 되는 경우 | 금액 변동 없는 갱신, 묵시적 갱신, 기준 금액 이하 계약, 군 지역(경기도 제외) 계약 |
주택이면 아파트·빌라·다세대는 물론 주거용 오피스텔, 고시원, 판잣집 같은 비주택도 사실상 주거용이면 포함돼요. 반대로 보증금 5,000만원에 월세 25만원짜리 계약처럼 두 기준 모두 이하라면 신고 의무가 없어요.
· 재계약도 금액이 바뀌면 신고 대상이에요. 예를 들어 갱신하면서 보증금을 5% 올렸다면 그 갱신계약을 다시 신고해야 해요.
· 기준일은 잔금일이 아니라 계약 체결일이에요. 보통 계약하고 한두 달 뒤에 입주하니까, "이사하면서 전입신고할 때 같이 해야지"라고 미루면 이미 30일이 지나 있을 수 있어요.
· 계약이 해제·해지되거나 조건이 변경된 경우에도 30일 안에 변경·해제 신고를 해야 해요.
누가, 언제까지, 어떻게 신고하나요
의무는 임대인·임차인 모두에게 있어요
임대차 신고는 원칙적으로 임대인과 임차인이 공동으로 해야 해요. 다만 실제로는 훨씬 간단해요. 둘 중 한 명이 계약서를 첨부해서 신고하면 공동 신고로 인정되거든요. 공인중개사나 위임받은 대리인이 대신 신고할 수도 있어요. 계약서를 쓴 공인중개사가 챙겨주는 경우도 많지만, 의무 자체는 계약 당사자에게 있으니 "중개사가 했겠지"라고 넘기지 말고 꼭 확인하세요.
신고 방법은 세 가지예요
| 방법 | 이렇게 하세요 |
|---|---|
| ① 주민센터 방문 | 임차주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터(행정복지센터)에 계약서를 들고 가면 그 자리에서 접수돼요. |
| ② 온라인 | 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 공동인증서·간편인증으로 로그인 후 계약서 사진(스캔)을 첨부해 신고해요. |
| ③ 모바일 | 같은 시스템의 모바일 화면에서 휴대폰으로도 신고할 수 있게 개편됐어요. 계약서를 촬영해 올리면 돼요. |
준비물은 사실상 임대차 계약서 하나예요. 신고가 접수되면 임대차 신고필증이 나오고, 상대방에게는 신고 사실이 문자 등으로 통보돼요.
안 하면 얼마 내나요 — 과태료 기준
계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나면서, 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 과태료가 부과되고 있어요. 처음 설계 때는 지연 신고도 최대 100만원이었지만, 부담이 너무 크다는 지적에 지연 신고 과태료는 최대 30만원으로 인하됐어요.
| 위반 유형 | 과태료 |
|---|---|
| 지연 신고 — 계약금액 1억원 미만, 3개월 이내 지연 | 2만원 (최소) |
| 지연 신고 — 금액·기간에 따라 단계적 가산 | 2만~30만원 |
| 미신고(장기)·공동신고 거부 | 최대 30만원 |
| 거짓 신고 (금액 축소 등) | 100만원 |
과태료는 신고 의무가 있는 임대인·임차인 각자에게 부과될 수 있어요. 한 명이라도 제때 신고했다면 문제없지만, 둘 다 잊고 있었다면 양쪽 모두 고지서를 받을 수 있다는 뜻이에요. 지금이라도 기한을 넘긴 걸 알았다면 자진해서 늦게라도 신고하는 쪽이 유리해요. 지연 기간이 짧을수록 금액이 낮고, 지자체에 따라 자진신고는 감경되는 경우도 있거든요.
세입자에게는 사실 이득이 더 커요
"귀찮은 의무가 하나 늘었네"라고 생각하기 쉽지만, 이 제도는 세입자에게 유리한 장치가 함께 붙어 있어요.
- 확정일자가 자동으로 부여돼요. 계약서를 첨부해 임대차 신고를 하면 접수와 동시에 확정일자를 받은 것으로 처리돼요. 예전처럼 주민센터에 따로 가서 확정일자 도장(수수료 600원)을 받을 필요가 없어요. 확정일자는 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 순위에 따라 돌려받는 우선변제권의 필수 요건이라, 하루라도 빨리 받아두는 게 무조건 이득이에요.
- 계약 내용이 공적 장부에 남아요. 보증금·월세·계약기간이 신고 시스템에 기록되니, 나중에 임대인과 금액을 두고 다툼이 생겨도 명확한 증거가 돼요.
- 시세 파악이 쉬워져요. 신고된 전월세 실거래가는 공개되기 때문에, 계약 전에 같은 단지·같은 평형의 실제 보증금과 월세를 확인하고 협상할 수 있어요.
· 임대차 신고는 "이런 계약을 맺었다"는 신고예요. 계약일부터 30일 이내가 기한이고, 확정일자가 따라와요.
· 전입신고는 "이 집에 산다"는 신고예요. 이사한 날부터 14일 이내가 기한이고, 점유와 함께 대항력을 만들어줘요.
· 보증금을 지키려면 결국 둘 다 필요해요. 대항력(전입신고+거주) 없이 확정일자만 있으면 우선변제권이 완성되지 않아요.
· 다만 전입신고를 하면서 임대차 계약서를 함께 제출하면 임대차 신고까지 한 번에 처리돼요. 반대로 임대차 신고를 했다고 전입신고가 되는 건 아니에요.
상황별로 정리해 드릴게요
월세 30만원 이하 원룸이라면 — 신고 의무는 없어요. 하지만 확정일자는 보증금 보호를 위해 여전히 필요하니, 주민센터나 인터넷등기소에서 따로 받아두세요.
계약을 갱신했다면 — 보증금이나 월세가 조금이라도 바뀌었으면 갱신계약도 30일 안에 신고 대상이에요. 금액이 그대로거나 묵시적 갱신이면 신고하지 않아도 돼요.
임대인이라면 — 세입자가 신고했는지 서로 확인하세요. 한쪽만 신고해도 되지만, 아무도 안 하면 양쪽 모두 과태료 대상이 될 수 있어요. 월세 소득 노출을 걱정해 신고를 미루는 건 거짓 신고(100만원)로 번질 수 있으니 권하지 않아요.
자주 묻는 질문
Q. 전입신고를 이미 했는데, 임대차 신고를 따로 또 해야 하나요?
전입신고를 하면서 임대차 계약서를 함께 제출했다면 임대차 신고도 같이 처리된 것으로 돼요. 계약서 없이 전입신고만 했다면 임대차 신고는 별도로 해야 해요. 다만 전입신고는 보통 입주 후에 하니까, 계약일부터 30일 기한을 넘기지 않으려면 계약 직후 온라인으로 먼저 신고하는 습관이 안전해요.
Q. 보증금 5,000만원에 월세 40만원이면 신고 대상인가요?
네, 대상이에요. 보증금은 6,000만원 이하지만 월세가 30만원을 초과하니까요. 두 기준 중 하나만 넘어도 신고해야 해요. 반대로 보증금 6,000만원·월세 30만원처럼 딱 기준 금액이라면 '초과'가 아니라서 대상이 아니에요.
Q. 2025년 6월 이전에 계약했는데 신고를 안 했어요. 과태료가 나오나요?
과태료는 계도기간이 끝난 2025년 6월 1일 이후에 체결된 계약부터 부과돼요. 그 전 계약을 신고하지 않았다고 소급해서 과태료를 물리지는 않아요. 다만 그 계약을 갱신하면서 금액이 바뀌면 갱신계약은 새로 신고 대상이 되니 그때는 꼭 챙기세요.
Q. 신고하면 월세 세액공제나 소득 노출에 영향이 있나요?
임차인 입장에서는 신고 기록이 월세 지출의 근거가 되니 연말정산 월세 세액공제를 챙기기 오히려 좋아요. 임대인 입장에서는 임대소득이 드러나는 부담이 있을 수 있지만, 신고 의무는 법으로 정해진 것이라 피할 수 있는 성격이 아니에요. 임대소득 과세가 궁금하다면 임대소득 종합소득세 가이드를 참고하세요.